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中国楼市拐点清晰地形成 房价将至少下降40%-昆山房价 近日，国家发改委出台的一份最新报告显示，今年前4个月，全国商品住房销售 面积13664万平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6个百分点。毫无疑问，价滞 量缩已经是目前房地产市场的标准姿态，不过大量自娱于城市化水平催升房价的 幻想依然故我地展开，一些所谓权威机构不断摆弄出房价面临上涨压力、现在是观望 气氛浓烈的信号。 我们认为，决定房价趋势的，不是城市化带来的对住房的渴望，渴望不是有效 的购买力。过高的房价同样也会降低城市化水平、或者让城市化发生逆转。而决定房 价走向的是民众未来的收入流增减变化。但即使我们以北京、上海这样的超级城市来 衡量，也会发现民众的未来整体的实际收入流水平（扣除通胀因素）是趋向下的。我 们曾经在《超级城市房价即将面临拐点》等一系列文章中细致地解释过未来收入流对 房价走向的决定性作用。 收入流是决定房价拐点的基础性力量，但其房价波动的形态学特征却是另外一 回事。我们用不对称性原理来刻画这种房价上升??下降的变动轨迹，即在房价非 理性狂飙过程中，支持房价走高的力量可以是居民自住需求的释放，也可能是富人们 的投机需求（富人们转手、最终以图自住型购买者高位接盘）。但房价抗跌力量只 有一个，就是自住性需求，这反映在工薪阶层和小中产人士的未来的可支配收入变 化。而现在市面上说，楼市观望气氛浓重??如果是指那些有房产的人正在思忖是否 应该再投资，那么这种观望就是非常虚假的，对楼市的抗跌不提供任何帮助的； 而如果是指那些自住性需求，我们则怀疑他们是否夸大了现在还没有房子的人的有效 购买力。 不对称原理可以简化为:富人产生房价的峰值，而穷人产生房价的抗跌值（整 体收入流的变化产生房价整体的拐点值），这也使得房价的偏离度（上下波动的剧 烈程度）变成了一个阶层购买力问题。这诱使我们产生一种想法:是否可以将基尼系 数引入到房价偏离度的考察？是否阶层购买力差别将决定了房价暴涨暴跌的夸张程 度？ 以日本为例。日本在1980年以前一直被神话为增长且平等的典范之国，它的基 尼系数稳定在0.26左右。日本的政府被誉为高效而精确地遵守着社会再分配的适当程 度。但在1983年以后，日本的基尼系数开始恶化，在1991年日本的基尼系数达到了 0.38，而房地产价格也处于历史峰值，中产阶级为了购买房产不得不节衣缩食，M型社 会飞速确立。然后，日本泡沫破灭，国民的实际收入流明显恶化，房价从峰值开始 崩溃而下，3年后日本的房价下跌幅度达到了40%。而被地产泡沫套牢的民众依然 下流化生存，成为泡沫史上凄楚的一群苦人。 再以香港为例。香港一直是世界上基尼系数最高的经济体之一，它的基尼系数似 乎很少低过0.5的。当然它也是一些经济学家所鼓吹的收入差距夸大会增进经济自由 的最好样板。这个样板在1997年??也就是香港地产峰值的时候，它的基尼系数达到 了0.53，不过，后来的故事很悲惨，它的房价在3年内整体性跌去了70%（很多小户 型的房子跌去了9成），负资产成为风靡一时的词汇，刻画着香港中产阶级的勤 奋、投机、背运和地区优越感的丧失。 我们再以现在饱受次贷危机煎熬的美国房地产市场为例。在这场格林斯潘用低 利率手段刺激出来的房地产虚假繁荣中，美国民众大多都享受了泡沫的好处，并利用 地产增值获得更多的消费信贷支持。但即使是在这场全民皆有所沾的盛宴中，美国 的基尼系数有条不紊地攀升，用美国经济学家克鲁格曼的话说，在布什减税的掩饰 下，中产阶级发现自己变穷的感受力比以往更迟钝，但他们实实在在的确变穷了。去 年，也就是次贷危机爆发的时候，美国的基尼系数达到了0.41的高水平。而现在，美 国的房价从峰值已经下跌了25%左右，而像摩根这样的大多数投资银行估计美国房价还 会继续下滑15%，也就是说，美国房价至少会跌40%。 现在中国的房价虽然局部有所回落，但作为超级城市的上海和北京看上去还并没 有进入明显的颓势，但我们认为，这两座房价堡垒并不能支持多久，中国房价的拐 点已经非常清晰地形成了。中国目前的城镇基尼系数大约是0.48（因为我们认为农村 人口并不是城市房产的有效潜在购买者），类比地看，这意味着中国的房价将至少要 下降40%。当然，这一黑色的结论会让一些房地产泡沫受益阶层感到不满，但这却为 整个社会提供一种比较型的眼光和观察。 事实上，我们将外国资本套利涌入、人口密度（保持高价格的时间偏长）、当局 对正当利率水平的认知程度（房价都会跌，但采取软着陆的方式会延缓下跌时间）、 国民年龄结构程度（例如老龄化，例如年龄越大，收入流的均