中低密度住宅产品研究.pdf

花园洋房住宅产品 花园洋房的定义与特征 花园洋房的实质： 从建筑形式角度，花园洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于普通多层，洋房产 品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。 花园洋房的特征—— 品质提升关键词： 1）内：情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、 景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、 “独立私密”等特征。 2 ）外：花园——社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大（面宽）和观景层次的增加（露台等），住宅与 景观的结合更加紧密。 3 ）形：洋房——产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，使 得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异。 花园洋房产品在解决方案中的常见角色 1）低密度社区中作少量补充，以平衡整体容积率。 2 ）成熟郊区化板块中的经济性产品。 3 ）成熟城市板块中的改善型产品。 4 ）陌生区大盘的创新型产品。 花园洋房价值分析 花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式并未根本 改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。 1、入户方式开始趋于“私有” 目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让1~2层的住户获得相对独立的入口，从而打破了 集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。 代表产品如天津万科水晶城的南入户情景洋房。 2、居住空间前所未有的“丰富多元” 空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显增加： ——前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景联想。 ——后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充分。 花园洋房价值分析（续） 3、“院落感”的价值开始体现 一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切； 另一方面，社区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强； 所以，组团空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。 典型案例 ——万科·西山庭院中整体社区的形式感与组团空间的院落感并重； ——绿城系的洋房产品标榜“先有花园，后有房子”，不追求图面形式，以空间实感动人。 4、造型特质从“整体”走向“细节” 集合住宅的立面造型体现出“整体性”的特点，体量感、韵律感、挺拔感成为形象塑造的关键； 而自花园洋房开始，建筑形象开始“碎”了——层次的丰富、形体的错落、细节的精致、材料的穿插，呈 现与普通集合住宅明显的差异。 洋房产品社区空间——关键词: 亲地、亲景、院落感 洋房产品形象——关键词: 层次、错落、细节、风格化 专题3 ：花园洋房的三种产品类别分析 注意点： 各种洋房产品在哪些方面对普通多层产品进行了明显的超越？ 情景花园洋房产品的分类 目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了 “多层别墅化”的三个阶段： 上承多层产品 1、以绿城产品为代表——“花园化洋房”路线 空间情景化 ２、以万科情景洋房系列为代表——“情景化洋房”路线 下启类低密度 3、以万科宽景House为代表——“叠拼化洋房”路线 产品 绿城•长沙桂花城为低楼层、低密度、低容积率、高绿 化率的大型现代化高尚生活园区 长沙绿城桂花城 总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层 次极为丰富的绿地景观系统 以多层次、组团化为空 间布局的基本原则，依照 东向和南向两个入口动线 栖霞苑组团 云树苑组团