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华发国际项目 可行性研究报告项目建议书资金申请报告可研报告 可行性研究报告 珠江恒昌房地产顾问有限公司 2004-03-07 1 项目简介 4 2 市场分析 4 2.1住宅物业市场 4 2.1.1中山住宅市场特点 4 2.2商业物业市场 6 2.2.1百货类物业市场 6 2.2.2专业市场 6 2.2.3 连锁超市 7 2.2.4 Shopping Mall 8 3项目定位分析 11 3.1项目发展定位 11 4开发方案及工程计划 14 4.1发展期的设定 14 4.2技术参数 14 5成本分析 15 5.1土地成本估算 15 5.2前期费用 15 5.3小区基础设施配套工程费 15 5.4土建工程费 15 5.5开发期税费 16 5.6不可预见费 16 5.7开发费用估算分项说明 16 5.7.1企业管理费 16 5.7.2销售费用 16 5.7.3财务费用 16 5.7.4开发成本费用估算 16 5.7.5开发总成本费用估算 17 5.7.6项目总体开发成本费用估算 17 5.7.7成本的动态投入 17 6财务效益评价 18 6.1项目收益分析 18 6.2财务效益评价设定 18 6.2.1财务计算中税项及费用设定 18 6.2.2财务评价指标的选取 19 6.3财务效益评价 20 6.3.1静态财务分析 20 6.3.2动态财务分析 20 6.4财务分析结论 21 财务附件： 附件1：项目发展计划安排表 附件2：项目总体开发进度表 附件3：项目开发成本费用估算表 附件4：项目开发成本费用估算明细表 附件5：项目进度投资估算表 附件6：项目销售收入表 附件7：项目资金回收进度表 附件8：静态财务综合表 附件9：全部投资现金流量表 附件10：现金流量表  1 项目简介 中山市华发国际项目(下称本项目) 项目位于传统城市中心区范围内，该区域集办公、居住、购物休闲功能于一体，生活配套成熟，交通便捷，区域认知度高。项目位置在岐江西岸，东临石岐河，南望岐江公园，具备优良景观资源，旺中带静，区域形象高尚。东侧、南侧临城市道路，具有较高的商业价值。 项目地块总占地面积为12272平方米。规划用地性质为商住，容积率为6，建筑限高为99米。 “珠海华发实业股份有限公司”是一家上市公司房地产公司，（简称“华发股份”）将在此开发的高档商住项目。 2 市场分析 综合项目的区位特征和影响因素，本项目可能发展的物业类型包括：商场、高层住宅。因此，以下将对这两个市场进行详细分析。 2.1住宅物业市场 中心城区住宅市场分为老城区、东区、西区和南区四大板块。 2.1.1中山市域住宅市场特点 1、老城区（石歧区）和东区是住宅成交的主要区域 2、老城区成交单价主要集中在3000元/平方米左右,东区的3000-4000元/平方米 3、目前，老城区户型面积主要集中在100-120平方米/户，主要集中在30-50万/套范围内；而东区户型面积主要集中在120-160平方米/户，总价主要集中在40-70万/套； 老城区生活配套成熟，区域认知度高，住宅主要针对追求成熟生活配套的市区内常住型买家。目前，老城区缺乏新开发的高端住宅产品。 2.1.2中山传统商业区高层住宅市场分析 1、现有供应基本售罄 中恳商业大厦、永胜数码广场、西苑数码广场，目前已全部售罄。君悦豪庭产品素质好，市场消化迅速，仅余少量单位。 2、现有产品价格分析 君悦豪庭：3500-4000元/平方米 4、以常住型买家为主 公务员、事业单位人员、企业中高层管理人员和专业技术人员等追求成熟生活配套的常住型买家传统商业中心区高层住宅的主要消费者。 2.1.3 市域高端住宅市场分析 目前市域内高端住宅市场的代表产品是新鸿基开发的弈翠园和雅居乐开发的汇星台。 弈翠园一期为多层和小高层物业，主要户型面积有100-140平方米左右的平层及200-260平方米的复式，销售均价多层为5000元/平方米，小高层为4000元/平方米，总价为50万元左右和80-120万元左右。 汇星台为小高层物业，主要以三房120-160平方米和四房160-200平方米户型为主，销售均价约4000元/平方米，总价在50-80万元。 从市场销售情况看，上述物业销售情况均较好，奕翠园一期目前销售率达到90%，汇星台刚开盘，销售情况也较为乐观。 2.1.4市场评析——老城区住宅市场有较大提升空间 老城区配套成熟，生活氛围好，但现有住宅产品设计水平和居住舒适性较差，难以满足买家既追求完善城市配套又兼顾居住舒适性的要求。老城区住宅供应量日渐稀少将提升老城区住宅价值，对追求成熟生活配套的买家有相当吸引力。随着市民居住观念的改变，小高层住宅已经被市场接受，高层住宅亦逐渐获得买家认可。 2.2商业物业市场 2.2.1百货类物业市场 广州