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房地产开发与经营 吕萍 等编著 * * 房地产开发与经营 天津大学 第3+章 房地产开发与经营环境分析 房地产开发与经营 天津大学 本章内容提要 了解房地产开发与经营环境分析的含义及特点 重点掌握房地产开发与经营环境分析的内容 运用适当的环境分析方法对一定的房地产项目进行环境分析 熟悉房地产开发与经营机会选择的内容,并结合环境分析的结果对一定的房地产项目进行机会选择 了解房地产开发与经营风险分析的内容 3.1 房地产开发与经营环境概述 3.1.1 房地产开发与经营环境的定义 房地产开发与经营 天津大学 对房地产开发与经营活动而言,环境就是指以房地产开发经营行为为中心,并作用于该行为的所有外界事物,是开发与经营活动赖以生存和发展的各种因素的总和。 房地产开发与经营环境,就是影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和. 3.1 房地产开发与经营环境概述 3.1.2 房地产开发与经营环境的构成 房地产开发与经营 天津大学 宏观环境:是指从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素,即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量\国家总的开发环境.它包括国家政局的稳定、法律的完善程度、宏观政策、经济发展速度、市场条件、社会文化观念等。 中观环境：是指从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素的总和，具体包括行业法规的完善程度、行业发展趋势、竞争态势、行业准入条件、行业发展所需科技、设备、资源等。 微观环境：是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。如城市经济发展速度、城市居民购买力、项目周边单位分布状况等。 3.1 房地产开发与经营环境概述 3.1.3 房地产开发与经营环境的特点 关联性 可变性 相对性 层次性 房地产开发与经营 天津大学 3.2 房地产开发与经营环境分析的原则、内容 3.2.1 房地产开发与经营环境分析的原则 客观性原则 全面性原则 比较性原则 预测性原则 房地产开发与经营 天津大学 3.2 房地产开发与经营环境分析的原则、内容 3.2.2 房地产开发与经营环境分析的基本内容 宏观环境 政策环境：财政政策、货币政策、产业政策、土地政策 经济环境：宏观经济条件、居民经济收入和购买力 人口环境：人口总量、人口年龄结构、家庭结构、人口地理分布 自然环境 技术环境 房地产开发与经营 天津大学 3.2 房地产开发与经营环境分析的原则、内容 3.2.2 房地产开发与经营环境分析的基本内容 中观环境 我国房地产市场的法制体系 房地产市场态势：房地产市场周期、房地产市场特点 房地产行业规范 房地产开发与经营 天津大学 3.2 房地产开发与经营环境分析的原则、内容 3.2.2 房地产开发与经营环境分析的基本内容 微观环境 区域地理位置特点：区域自然环境特点、区域经济地位、社会地位、区域交通便捷度 区域经济发展战略与发展规划 区域房地产市场发展特点：区域居民及分布特点、区域居民收入与购买力、区域居民的消费特点与习惯、区域竞争项目分布及相关影响因素 房地产开发与经营 天津大学 3.3 房地产开发与经营环境分析方法 3.3.1 多因素加权分析法 此类方法一般可运用于进行项目选址，决策者将房地产开发经营环境中关键因素按宏观、中观和微观三个层次整理排序并加权、评分，根据评分结果来选择是否对该国、该城市、该区域进行投资经营活动。 房地产开发与经营 天津大学 3.3 房地产开发与经营环境分析方法 3.3.1 多因素加权分析法 此类方法一般可运用于进行项目选址，决策者将房地产开发经营环境中关键因素按宏观、中观和微观三个层次整理排序并加权、评分，根据评分结果来选择是否对该国、该城市、该区域进行投资经营活动。 房地产开发与经