重庆市北部新区高新园人和街道H29地块项目可行性建议书.docVIP

目 录 第一章 项目概况 1 一、项目简介 1 二、经济技术指标 2 三、四至关系 2 第二章 市场环境分析 3 一、北部新区区域解析 3 二、北部新区高新园区解析 5 三、北部新区高新园区楼宇工业分析 6 第三章 区域房地产市场分析 6 一、区域房地产概况 6 二、北部新区高新园07年一季度房地产市场分析 8 三、重点个案调研 11 四、区域商业解析 16 五、周边配套 19 第四章 项目SWOT分析 20 一、地块解析 20 二、SWOT分析 20 第五章 项目初步定位 21 一、目标客户定位 21 二、产品定位 22 三、价格定位 23 第六章 项目规划设计方案及评价 24 一、项目开发方向分析 24 二、项目规划设计方案及评价 24 三、项目初步方案选择 29 第七章 项目开发建设及销售计划 30 一、开发建设计划 30 二、各期开发建设面积 30 三、销售进度分析 31 第八章 投资估算 31 一、投资估算依据 31 二、建设项目总投资估算 32 三、分年投资计划预测 35 第九章 项目销售收入与资金筹措计划 37 一、项目销售收入、营业税及附加预测 37 二、项目的启动资金 37 三、项目资金筹措计划 37 第十章 财务评价 41 一、评价前置关键数据 41 二、财务评估静态指标 42 三、财务评估动态指标 42 四、财务评价结论 46 第十一章 不确定性分析 46 一、主要不确定性因素 46 二、敏感性分析 46 三、临界点分析 47 四、盈亏平衡分析 47 五、土地成交价格分析 48 第十二章 项目风险分析及控制措施 49 一、风险因素识别 49 二、风险分析 49 三、风险评估 49 四、风险对策 50 第十三章 项目可行性研究结论与建议 51 一、项目可行性研究综合评价 51 二、项目建议 51  第一章 项目概况 一、项目简介 项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，目前为警备区用地，基地地形平坦，现为汪家桥停车场，作为一物流中心停车场和办公地点，整个宗地呈规则矩形，落差小，土地平整，地块上有少量简易的临时用房。 地理区位图： 场地现状 二、经济技术指标 总用地面积 62.1亩 容积率 3.5 建筑密度 ≤35% 绿地率 ≥30% 用地性质 居住用地 三、四至关系 地块位于北部新区重庆EBD（生态商务区），与行政中心、金融中心、外事中心、新牌坊“富人区”相临。重庆消防总队对面，城市快速干道双宁路段北侧与内环高速人和立交相连，西面靠近金科天籁城，东面是“人和丽景”楼盘和凤麟苑（经济适用房）、怡和小区。地块属于四周临路，但是不靠近主干道。 周边区域现状：  第二章 市场环境分析 一、北部新区区域解析 1、北部新区介绍 北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区，规划面积136.6平方公里，是重庆中心城区难得的一片地势平缓开阔的大面积开发区。北部新区于2000年12月18日设立，2001年4月25日挂牌成立重庆市委、市政府决定把北部新区建成以高新技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区，提出用10年时间在北部新区再造一年重庆工业，即北部新区加经开区、高新区在2010年实现工业总产值1500亿元（相当于2000年重庆市工业总产值）。截止2005年12月底园区土地供应基本情况： 类别 合计 (公顷) 建设用地(公顷) 非城市建设用地 小计 产业 用地 居住 用地 公共设施用地 交通 用地 市政 设施 其它(绿化用地、水面) 合计 4834.43 3921.07 775.93 893.91 352.67 874.98 80.5 943.08 913.36 所占比例 100% 81.11% 16.05% 18.49% 7.29% 18.10% 1.67% 19.50% 18.89% （4）、完善的交通网络 北部新区高新园城市市政道路总长288.6公里（未含高速公路23.3公里）（五条“金”系列主干道总长36.5公里，人和组团道路总长106.1公里，大竹林组团总长100公里、火车北站片区道路总长46公里），已经建成道路58.3公里（五条“金”系列主干道已建成通车6.5公里），目前正在实施的道路长35公里，预计2010年前，高新园区将完成该区域全部道路建设。 三、北部新区高新园区楼宇工业分析 楼宇工业作为现代都市型工业的新形态，具有占地少、税源稳、效益好等优势，可以解决土地资源紧缺与产业发展的矛盾。北部新区高新园区结合自身发展优势和特点，大力发展楼宇工业。目前，该区域七座“星”系列商务大厦和总部基地已投入使用，据官方信息，已经