桂林市临桂县“时代枫林一期”商住小区项目可行性建议书.doc

第一章 总论 1 一、项目背景 1 二、项目概况 5 三、研究结论 9 第三章 建设场地及建设条件 15 二、建设条件 16 一、设计原则 21 四、建筑工程方案 25 ① 住宅楼： 29 1、规划设计节能措施 47 第七章 环境影响及保护措施 61 二、项目场址环境现状 62 三、项目建设与运营对环境影响 63 四、环境保护措施 63 五、结论 66 第八章 组织机构与人力资源配置 67 第九章 项目实施进度及招标安排 70 一、施工组织管理 70 二、项目建设招投标 71 一、投资估算 73 二、资金筹措及使用计划 74 二、财务赢利能力分析 77 三、财务评价结论 78 第十二章 社会效果评价 79 一、项目对社会的影响分析 80 二、项目与所在地区互适性分析 81 第十三章 风险分析 83 一、定性分析 83 二、投资风险的控制 84 第十四章 结论与建议 86 一、结论 86 二、建议 87 第一章 总论 一、项目背景 (一) 项目名称：桂林市临桂县“时代枫林一期”商住小区 （二）项目性质：新建 （三）项目建设单位：桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司 （四）项目单位法人代表：梁坚 （五）项目单位概况 桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司，法人代表为梁坚，公司位于桂林市临桂县临桂镇世纪大道。公司成立于2007年3月15日，注册资本壹仟万元，主要从事房地产开发和商品房销售，开发资质为暂定三级。 目前，公司在职员工32人。企业经营管理人员经验丰富，公司各类专业技术人员配置齐全，具有职称的管理人员19人，其中高级工程师3人，工程师8人，会计师1人，助理工程师7人，是房地产行业一支充满朝气和活力的公司。公司有一支素质良好、文化水平高的人才队伍，企业有一个思想统一、团结协作、战斗力强的领导班子，是一支凝聚力强能吃苦能打硬仗的团队。 公司董事长梁坚先生于2001年创立桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司，其公司先后在桂林市临桂新区开发了“时代花园”（建筑面积33.2万平方米）与“时代香耕苑”（建筑面积21万平方米）两个大型商住小区，已交付商品房35万平方米。 为了配合桂林市政府建设临桂新区的战略部署，为了给大量进入临桂新区的建设者和生活者提供高品质的居住条件，满足人们日益提高的物质和文化生活需求，公司再次决定在临桂投资进行房地产开发项目的建设，分期建设本大型商住项目——“时代枫林”，并已通过政府招拍挂的形式取得了位于临桂新区世纪大道北侧、西城北路西城、滨江路南侧、时代香耕苑南侧272（328亩）亩国有土地使用权，用地性质为商业、住宅用地，土地使用权70年（土地证附后）。 “时代枫林”是桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司在临桂新区开发的第三个房地产项目，“时代枫林一期”是整个“时代枫林”项目的一期工程，其主要功能是为“时代枫林”项目地址原住户修建安置性住宅，以使被拆迁住户能够在临桂新区建设中，旧村改造中得到优先安置，过上安居乐业的生活；以使整个“时代枫林”项目能够顺利展开，达到村民满意、政府满意、项目顺利进行的目的。 “时代枫林一期”总占地109亩，包括村民住宅用地72亩，预留集体经济发展用地36.4亩。 本项目部分商住建筑是为安置“时代枫林”项目用地内需拆迁原场地农户166户，608人准备。 住宅用地72.3亩是“时代枫林一期”的主体建设用地，其中56亩土地,桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司已于2010年11月1日在林桂县国土资源局举办的国有土地使用权挂牌出让活动中取得70年的使用权（商业40年、住宅70年），而按照《桂林市人民政府关于印发临桂新区村庄农房拆迁改造办法（试行）的通知》（市政【2008】57号）中村庄拆迁改造所需用地按应安置人口人均80平方米安排的规定，56亩土地尚未达到人均80平方米的用地要求，因此，桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司再从本公司已取得土地证的相邻住宅建设用地中划处16亩，共计72亩作为“时代枫林一期”中村民住宅用地，达到了人均80平方米的用地标准。 集体经济发展用地36.4亩，是为了保障征地农民以后生活有保障并不断提高而预留的土地，计划在该块土地上建设酒店、综合楼、商场等商业性建筑。目前，该块土地使用权的归属方式和投资主体尚未明确，但其规划列入“时代枫林一期”，拟投资为万元市委、市政府《关于加快临桂新区开发建设的决定》1989） 5、《中华人民共和国大气污染防治法》（1995） 6、《中华人民共和国水污染防治法》（1996） 7、《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（1996） 8、《建设项目环境保护管理法》（1986） 9、“时代枫林一期”规划设计方案 10、《中华人民共和国城市规划法》（1998年修正）GB50180-93） 12、国家计委和建设部联合发