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Land Appreciation Tax 土地增值税 第一节 土地增值税基本原理 一、土地增值税的概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 二、我国土地增值税的特点 （一）以转让房地产的增值额为计税依据 （二）征税面比较广 （三）实行超率累进税率 （四）实行按次征收 第二节　纳税义务人与征税范围 一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 【例】 转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（　），都是土地增值税的纳税义务人。　　A.学校 　　B.税务机关　　C.外籍个人 　　D.国有企业　　 　【答案】ABCD　　 二、征税范围 （一）土地增值税的征税范围包括： （1）转让国有土地使用权； （2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让； （3）存量房地产的买卖。 （二）征税范围的界定按以下三个标准来判断： 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有 ①转让国有土地使用权，征土地增值税； ②转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，再纳入土地增值税的征税范围。 ③自行转让集体土地是一种违法行为。 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让； ①转让土地使用权征税（二级市场），出让土地使用权不征（一级市场）； 土地使用权出让：土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为； 土地使用权转让：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。 ②未转让土地使用权、房产产权（如出租）也不征。 标准之三：转让房地产是否取得收入。 取得收入的征，房地产产权虽变更但未取得收入的不征。 【例】下列各项中，应当征收土地增值税的是（　）。 A.公司与公司之间互换房产　　B.房地产开发公司为客户代建房产　　C.兼并企业从被兼并企业取得房产　　D.双方合作建房后按比例分配自用房产 　　 【答案】A 【例】下列行为中，应当征收土地增值税的有( )。 A.将房屋产权赠与直系亲属的 B.由双方合作建房后分配自用的 C.以房地产抵债而发生房地产产权转让的 D.以房地产作价入股投资房地产开发公司的 【答案】CD 第三节 税率 土地增值税实行四级超率累进税率 ： 【例】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（　）。　　A.30% 　　B.40%　　C.50% 　　D.60%　　 　【答案】A【解析】增值税扣除项目金额比例=（5000－4200）÷4200×100%=19%，适用第一级税率，即30%。 第四节 应税收入与扣除项目 计税依据： 增值额＝应税收入－法定扣除项目金额 一、应税收入的确定： 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。 从形式看，包括：①货币收入；②实物收入（需要进行评估）；③其他收入（需要进行评估） 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，计算纳税。 在计算土地增值税时，对不同的纳税人，其扣除的内容是不同的，房地产企业开发房地产的有五项费用可以扣除：非房地产开发企业，有四项费用可以扣除：即前面的四项，但不能加计扣除；从事旧房交易的纳税人可以扣除三项费用： 二、扣除项目的确定： （一）对于新建房地产转让，可扣除： 1、取得土地使用权所支付的金额，包括两方面内容： ①纳税人为取得土地使用权支付的地价款； ②纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。 2、房地产开发成本： 它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括： ①土地的征用及拆迁补偿费（包括耕地占用税） ②前期工程费 ③建筑安装工程费 ④基础设施费 ⑤公共配套设施费 ⑥开发间接费用（注意与房地产开发费用区别） 3、房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。不是按实际发生额，而是按《实施细则》的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。