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2.3 城市土地市场体系的构建 2.3 城市土地市场体系的构建 客体构建： 城市土地市场客体是指投入市场可供交易的对象。在土地市场上流动和交易的主干客体，是除最终所有权以外的土地其他权利，包括土地的占有权、使用权、租赁权、开发经营权、有限处分权（抵押、转让、转租、典当）。以土地产权作为土地市场客体，不仅能够明确产权关系，并且通过产权的细分能使所有权者获得更多的经济利益，同时，也便于土地市场的管理。 2.4 推动现有城市土地市场体系向新市场体系目标 模式转换的途径 现有城市土地市场体系向新市场体系目标模式转换要遵循三大原则，即重点突破原则、循序渐进原则和不断创新的原则。可以采取以下途径： （1）培育市场主体 （2）土地产权制度创新 （3）市场实行并轨 （4）支持市场并轨 发展：1998年—至今 1998 年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，新建经济适用房原则上只售不租。 1998 年以来，房地产业及其对相关产业的带动，每年约可拉动国民经济增长1.5 ～ 2 个百分点。而住宅建设每增加10 个百分点可带动国民经济总值增长1个百分点; 房地产业每投入100 元可创造相关产业140元到220 元的消费需求; 商品房市场每实现100 元销售可带动130 ～150 元的其他商品销售; 住宅行业每吸纳100 人就业，可带动相关行业200 人就业。房地产业的高速发展成为新时期经济高速增长的重要动力。 1997-2009房地产开发投资情况 年份 房地产开发投资额（亿元） 经济适用房开发投资额（亿元） 年份 房地产开发投资额（亿元） 经济适用房开发投资额（亿元） 1997 3178.4 185.5 2004 13158.3 606.4 1998 3614.2 270.9 2005 15909.2 519.2 1999 4103.2 437.0 2006 19422.9 696.8 2000 4984.1 542.4 2007 25288.8 820.9 2001 6344.1 599.6 2008 30579.8 983.0 2002 7790.9 589.0 2009 36231.7 1139.0 2003 10153.8 622.0 数据来源: 中国经济信息网 由于中国城市居民收入自1978 年以来的高速增长，城市化的加速，城市土地的稀缺以及金融机构的过度放贷等因素综合作用，使得中国房地产价格自1998 年以来迅速上涨，并且上涨幅度越来越大，由此引起了人们对价格上涨的预期，大量的新买者进入市场，随着价格的上涨和投机资本的持续增加，导致房地产出现了泡沫。土地和房屋价格极高，与其使用价值( 市场基础价值) 不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。过高的房价不仅给人民生活带来困难，也使得投机资本活跃，为经济稳定埋下隐患。 促进房地产市场健康发展的对策 合理利用金融货币政策 加快保障性住房建设 合理引导房产购买者预期 在中国高速城市化进程中，城市房地产业的空间拓展意愿日趋强烈，不计成本地推进城市房地产向郊区扩张的想象日趋显著，随之而来的是一系列严重的问题：城市内部存量土地运用不足、 对城市边缘优质农田侵占严重、新开发区的配套设施不完善、 对新开发项目的环境影响不够重视等。 因此，参考和借鉴美国在城市房地产郊区拓展中政府调控的制度工具，根据我国不同城市的具体情况灵活地加以运用，对推进中国城市化进程中房地产业的健康发展具有重意义。 4. 案例2：美国房地产郊区拓展中政府调控 的制度工具中的经验 针对理论部分“3.城市政府调控——城市土地资源优化配置的保证 ”的案例：美国城市房地产郊区拓展中政府调控的制度工具 。 20世纪50年代后期，美国城市房地产开发以强劲的势头向郊区蔓延， 带来很多问题。为此，美国各地制定了各种制度工具来调节城市土地资源的利用。这些制度工具在应对城市房地产向郊区的无序蔓延，推进城市土地的集约利用，保证城市空间健康成长的过程中发挥了重要作用。 一、控制拓展类制度工具 1. 城市拓展边界制度 通过直接宣布超出城市发展边界的房地产开发为非法，以达到保护城市非开发用地的目的。 该工具由俄勒冈州首创，就是围绕现有城市划出的法律界限，所有房地产开发都被限定在界限以内；界限之外是农田、 林地和开敞地，仅限于发展农业、 林业和其他非建设用途。 2. 基础设施配套制度 基础设施配套制度，即是要求新开发的房地产项目上马时，必须确保足够容量的道路、 给水、排水和学校设施到位，以满足该地区未来发展的需要。例如，华盛顿州要求城市政府