山东水总商务办公楼项目投资可研报告.docx

一、项目概说山东水利工程总公司自一九九二年经省政府批准成立以来，由于各种原因一直未能建立起总部办公场所。先是临时使用水利厅大院内的简易楼房做为办公地点，后到2004年又整体租赁省水利厅培训中心大楼暂为办公地点，合同签约期限5年。2009年03月30日合同期满后又续期五年。山东水总没有自己的办公场所的状况，极大地影响了公司的生存和发展。山东水总常年参与全国工程招投标，外省业主进行企业考察，由于无独立办公场所，常常引起他们的误解，影响了企业的外部形象，降低了山东水总在省外和行业外的市场占有率。山东水总目前没有自己独立的办公场所的客观事实，已经成为企业实现可持续发展战略的重大制约因素。因此，山东水总急需建设一处办公场所，以保证正常生产经营及管理的基本需要。2009年2月，经省国有资产投资控股有限公司批准，山东水利工程总公司拍得济南市历城区临港高新区面积为14.6亩的土地一宗。该土地性质为工业用地，我公司于2011年4月全部办理完土地过户手续。2012年7月，经总经理办公会议研究，我公司决定对这一地块进行商务开发，建设自己的办公场所。因为我公司不具备房地产开发的资质条件和资金能力，故经多方选择考察、调研论证后，拟与山东博格达置业有限公司（以下简称“博格达公司”）进行联合开发。二、拟开发项目基本情况1.项目名称济南市历城区临港南区办公商务楼2.项目目的建设自己的办公场所，改善公司办公条件，提高企业的外部形象，提升企业的市场竞争力，盘活土地资产，促进国有资产的保值增值。3.项目地址位于济南市历城区临港高新开发区，经十东路东首路北侧，距奥体中心约5公里。4.建设规模与目标土地面积：14.6 亩（9738 平方米）容积率：1：5开发周期：3年土地价格：410万元/亩（预计济南市市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积（预计）：50000平方米5.项目类别：固定资产投资6.投资规模：拟投入土地拍卖预计增值款3600万元三、合作双方情况简介1.本方情况简介山东水利工程总公司注册资本10235万元，现有正式职工687人，其中各类专业技术人员260余人（高中级职称140人）。另有常年聘用的专业技术人员、施工管理人员、技工及劳务人员约2200多人。公司具有水利水电工程施工总承包一级、市政公用工程施工总承包二级、港口与航道工程施工总承包二级、土石方工程专业承包一级、地基与基础工程专业承包二级和钢结构工程专业承包二级等多项资质。公司于1999年6月顺利通过ISO9000国际质量体系认证。主要可承包各类大中型水利水电工程的勘测设计施工、工业与民用建筑、港口与航道工程施工、公路工程施工以及金属结构制造与安装。2.合作方情况简介博格达公司成立于2008年6月，注册资金贰仟万元，住所在济南市历城区洪楼南路8号B 座五层，具有三级房地产开发资质。公司股东为青岛四方天宇置业有限公司（持股比例51%）和济南市鑫达房地产开发建设总公司（持股比例49%）。公司资产总计（2012年6月30日）117,775,882.08元人民币。该公司目前持有多项土地开发许可证，总开发面积约13万6千平方米；现正建设施工中的济南大城小院项目，建筑面积为41135平方米。据山东正义有限责任会计师事务所对博格达公司所做的财务预测，2013年底，其总资产将达438,514,143.67元人民币的规模。公司现有职工总数为28人，其中工程师以上职称25人，高级工程师8人。四、项目策划与合作开发1.项目策划我公司临港南区项目地块地理位置较好，位于济南市经十东路东首北侧，土地升值期望很高，是房地产开发的黄金地段，房地产开发价值较大。但由于该项目地块面积较小，不符合市政府土地规划的政策要求，土地变性难度极大，办理开发手续周折颇多、费用颇高、难度颇大。大型房地产开发企业有能力开发，可地块小，开发价值对他们而言相对较小；而许多中小房地产企业对开发此项目很感兴趣，但对办理开发规划审批手续又缺乏公关能力，没有充分的把握。因此我公司寻求了几十家大、中、小房地产开发企业，商讨合作开发的可能性，商谈我们合作开发的条件及合作底线。三个月来，与较大型房地产企业的谈判全部无果而终。在规模相对较小的房地产企业中，几经谈判筛选，我们认为山东博格达置业有限公司比较符合我们合作开发的要求；而博格达公司也非常有意愿与我公司合作开发该项目，并能接受我公司提出的合作开发全部条件。2.实施步骤⑴按照国家房地产开发有关政策，申请、办理土地规划手续；⑵由济南市土地储备中心收储该块土地，走土地招拍挂程序，由博格达公司摘得该土地开发使用权；⑶双方合作出资注册成立项目公司。博格达公司负责项目规划、立项、设计和组织施工，我公司负责对项目建设的安全、进度、质量、成本等方面按合同要求全程监督管理。3.合作的方式山东水总负责提供该宗土地产权的全部有效合法证件，由