接管写字楼“流程”很重要.pdfVIP

维普资讯 I委目经理 u蜀皿 圆 圜1～ 接管写字楼 “流程”很重要 文 ／张惠君 随着物业管理招投标制度的深入 算；制订物业管理具体开展方案；编 不可，齐全的图纸资料将给今后的管 实施，许多物业管理公司面临着接管 制物业管理所需的各种文件，包括 《管 理工作带来方便；硬件是指房屋及设 一 个个全新的物业项 目。这时，项 目 理公约 、 《用户手册 、 《人住合同 、 备设施，硬件的接管要从严从细，对 经理稍有不慎，就可能陷入工作扎堆、 “租赁合同》、 “装修指南 、 《车场制 于各系统和设备，如供水、供 电、消 首尾不顾的境地，因此一个科学有效 度》、“消防预案 、“大厦管理规定》等。 防、电梯、应急发电机等，均须试运 的接管流程至关重要。笔者在一个4万 物业管理的前期准备阶段一般在物业 行一段时间，由工程人员仔细观察运 平方米写字楼从接管到全面管理的过 竣工前半年开始，需要熟悉物业管理 行情况，记录运行参数，严格检测是 程中，摸索出一套四段式的工作程 相关制度和相关文件的人员参与，如 否符合技术规范要求，发现问题及时 序：(一)管理方案策划阶段；(二)前 果那些已经通过了ISO9001质量管理 报相关方维修整改；房屋验收时要注 期介入与准备；(三)物业管理启动与 体系认证的公司想把新项目纳入这个 意发现一些细小问题，如窗把手、门 试运行阶段；(四)正式全面运作阶段。 体系中，则需要更多的准备和文件。 锁等是否损坏，对卫生间、窗台等要 策划阶段不超过1个半月；前期介入从 工程的前期介入：工程前期介入 作防水检验，发现问题及时报开发商 正式介入开始至交楼结束；物业管理 的目的是从物业管理的角度对该写字 或施工单位，要求在客户人住前修好。 启动时间以大厦接管验收完成为标 楼的功能、使用、施工、设备提出意 这些问题若在接管后才发现，将难以 志；试运行时间为6个月。 见和建议，为今后投入使用创造条件， 及时解决，会影响物业管理公司的服 一 、 管理方案策划阶段 最大化地节约资金，为物业管理打下 务质量，甚至带来不必要的麻烦。 本阶段分为大厦管理 目标策划以 基础。目前物业管理中常常出现这种 接管结束后，按照前期的策划方 及策划机构设置两个部分。根据该写 情况，物业管理公司介入大厦管理时， 案正式开始物业管理服务，办理客户 字楼的建筑档次、特点、是否商住两 大厦已经接近竣工，即使发现了设计 人住手续，建立物业的档案资料、客 用等实际情况，结合写字楼市场形势 上的问题，也没机会做太大的修改了。 户资料、执行Et常管理工作等，在6个 进行综合分析，确定对该大厦的管理 我们在该写字楼工程前期介入时就把 月的试运行当中，要严格按照计划执 档次，提出管理 目标、管理标准、管 工作重点放在熟悉大厦结构和发现大 行，及时发现问题，及时更改。同时 理项 目和管理方式。本阶段是确立对 厦缺陷上，以期能够先行一步，对问 要注意加强与业主之间的沟通，宣传 该大厦管理的总纲，为此建议请开发 题及早发现，为后来的接管工作做好 物业管理公司的管理方式和管理制度， 商共同参与，并综合相关专家的意见， 准备。现代写字楼的自动化程度很高， 并根据业主的意见反馈及时调整计划， 确定管理方案。 物业管理前期介入对参与人员的专业 使管理方案更加符合实际需要。 确定了管理标准和方式后，要根 要求也很多，要有丰富的经验和专业 四、全面运作阶段 据需要对未来机构设置及管理人员编