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国外房地产估价发展 现代房地产估价起源于英国。英国将为承包商服务的技术人员统称为工程师，为业主服务的技术人员统称为测量师。英国测量师相当于我国的注册房地产估价师、注册土地估价师、注册造价师、注册建筑师和注册城市规划师。英国测量师俱乐部成立于1792年。随后，于1834年和1846年分别成立了土地测量师俱乐部和测量师协会。1868年在此基础上成立了英国测量师学会，并于1881年由维多利亚女王授予皇家特许状，1921年获颁“皇家赞助”荣誉。从1946年起，“英国皇家特许测量师学会”的名称一直沿用至今，目前已发展成为一个拥有5万余成员的庞大专业团体。受英国影响，其他国家如新西兰、前西德、美国、日本、韩国等也分别于1910年、1932年、1935年、1963年、1972年开始建立自己的房地产估价制度。 现代房地产估价的发源地——英国，早在1884年便出版了房地产估价的专著，详细论述了收益法，其后近百年间，该方法几乎没有什么大的变动，为以后各代估价师所沿用。本世纪20年代以来，西方主要国家进入城市化高速发展时期，房地产业出现空前繁荣，同时推动房地产估价研究的发展，大体上可以分为以下三个阶段： 第一阶段是土地经济学派的兴起，奠定了土地价值论基础。这一时期的代表著作有费希尔(Irving Fisher ,1867-1947)发表的《房地产原理》（1923年）、埃利和穆尔豪斯（Richard T.Ely and Moorehouse）发表的《土地经济学基础》（1925年）、巴比科克（Frederick M.Bobcock）发表的《房地产估价》（1924年）。 第二阶段是摩茨科（Arthur J.Mertzke）在房地产评估界发表的具有划时代意义的论著《房地产估价过程》（1927年），他在这本著作中发展了马歇尔的思想体系，将价值理论与评估理论紧密结合起来，指出在完全竞争的均衡条件下，正常价值、长期成本和资本收益价值之间可互为等值，这一思想成为房地产价值评估中不同估价方法相互验证的理论基础。 第三阶段的代表人物是海德（K.Lee Hyder,1888-1947）、阿特金森（Harry Grant Atkinson,1890-1979）和舒姆茨（George L.Schmutz,1893-1958）,他们分别推广和发展了市场比较法、收益法和成本法中价值评估技术，特别是舒姆茨在《估价过程》（1941年）一书中构造的估价模型被美国房地产估价师协会收入在首次发表的《房地产估价》（1951年）一书中，该书到1996年为止再版11次，成为西方房地产界最有权威的房地产估价专著。时至今日，房地产估价理论和方法，仍在伴随着房地产业的发展处于不断更新与完善过程中。 英国主要采用五种房地产估价方法：市场比较法、投资法（收益法）、剩余法（假设开发法）、利润法和成本法。早在1890年，马歇尔就首次明确提出了收益法，他把利率作为连接价值与收益的纽带，并给出了公式：价值=收益/利率。发展到现在，收益法逐渐成为房地产估价的三大基本方法之一。至本世纪60年代前的上百年间，英国经济持续平稳发展，通胀率保持在一个相对较低的水平，传统收益法中的资本化率就是投资收益率。 进入60年代后，房地产投资的外部经济环境发生很大变化，通胀率大幅提高，业内人士开始深刻反省传统方法的合理性，提出了全风险收益率和收益率逆差的概念。全风险收益率因包含了投资的经营风险、金融风险、变现风险收益变动风险等各种风险因素而得名。收益率逆差是指房地产投资的期初收益率与金边债券投资收益率相比所出现的倒挂的现象。1959年，Ellwood提出房地产的总价值应当反映抵押贷款的价值和权益的价值并发表了Ellwood表，将收益法发展到了一个新时期。现在房地产估价领域广为熟知的Ellwood抵押收益法，其实是对该法的简化和步骤分解，使之易直观理解，简化后称作Akerson简化式。 美国采用三种房地产估价方法：市场比较法、收益法、成本法。美国一般将房产和地产共同评估，尤其是早期对于课税标准价格的评定，各城市的房地产局或课税局，曾动员估价方面的优秀研究人员搜集丰富的实际资料，拟定各种路线价法则，如慎格尔（J.A.Zangerle）在其所著《房地产估价原则》一书中提到，最先使用的深度价值表是4321法则。应用4321法则估价，简明易记，但因深度的划分过分粗略，所以会有估价不准确或不公平的现象；对于各种深度的宗地估价，最先被承认的法则，是1866年纽约市法官霍夫曼（Hoffman）创立的霍夫曼法则。 此后，尼尔（Neil）修正了霍夫曼法则，由此创立了众所周知的霍夫曼-尼尔法则，曾在纽约市施行；对于市街地的课税价格评估，其中最著名的莫过于苏马斯（Willam A.Somers）所创造的法则，自1910年起在克利夫兰市、圣保