海昌清水溪二组团开盘营销推广计划.pptVIP

* 海昌·清水溪 二组团开盘营销推广计划 受“国十一条”、“国十条”和“9.29新政”影响，全国及重点城市房地产市场出现了积极变化，房价涨幅明显缩小； 2011年1月26日，发布“国八条” ，提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购政策”等一系列政策； 经过今年几次提高准备金率的调控措施，房地产市场显现“量价齐跌”的迹象，预计随着调控的进一步深入，这种迹象会越来越明显； 调控政策收紧，市场出现“量价齐跌”的状况 图：2010年9月-2011年9月重庆主城区商品房成交走势分析： 从2010年9月至今年的9月，从商品房成交的趋势来看，成交量趋势随着楼市调控而波动，由于对未来预期看跌，重庆主城区商品房成交量整体呈明显下降趋势。 2011年9月份的成交量比去年同期减少了51.86%，可见今年市场低迷程度。 成交量大幅萎缩，预计将会持续 图：2010年9月-2011年9月重庆主城区商品房成交均价走势分析 从商品房成交价格变动的趋势来看，受各大开发商降价促销的影响，主城区商品房成交价格进入下降通道，预计2011年下半年重庆楼市价格还会持续走低。 今年5月开始主城区商品房成交均价一路走低，成交价格降到6658元/平米 降价促销，成交均价持续走低 受大势影响，别墅成交量大幅下降 2011年1-9月重庆主城区别墅市场成交量波动较大， 从4月份开始成交量呈明显的下降趋势，不过由于9月份开始各个别墅物业集中放量，加上大幅折扣优惠，成交量有所增加。但相对去年同期的成交量，下跌非常严重。 重庆主城区近9个月别墅成交量走势图 数据来源：重庆市房管所 重庆别墅典型案例： 项目 产品类型 面积区间 总价 优惠 销售情况 融科橡树澜湾 类独栋 310—360㎡ 400—600万/套 房款优惠20万 从7月至今只销售1套。平时上客量较少，日均1-2组。 鲁能领秀城 联排 240—340㎡ 250—350万/套 房款优惠8万 7月成交2套，8、9月未成交。上客量一般，意向客户较少。 保利小泉别墅 独栋 285—750㎡ 900—3000万/栋 房款优惠50万 已经连续3月没有成交，到访量非常少。 受大势影响，别墅成交价格持续走低 2011年1-9月重庆主城区别墅市场建面成交均价整体呈下滑趋势，预计这种趋势还将持续。 重庆主城区近9个月别墅成交价格走势图 数据来源：重庆市房管所 重庆大折扣、去化快别墅案例： 项目 产品类型 面积区间 价格 优惠及折扣 销售情况 晋愉碧怡林畔 联排、双拼 300—450㎡ 310万/套起 全款95折，按揭98折，外加优惠20万 目前在售为二期东岸，月均去化8套左右 龙湖东桥郡 联排、双拼 250—330㎡ 270万起 直接优惠50万房款 月均去化6套 上邦高尔夫 双拼、独栋 437—786㎡ 一线高尔夫景观20000元/㎡,二线高尔夫景观13000元/㎡ 按揭99折，一次性98折，另外优惠50万—100万 月均去化5套左右 下半年别墅供应量巨大,竞争将会日益激烈 2011年上半年，重庆别墅市场成交量大幅减少，开发商在观望市场走向。随着宏观调控作用深度显现、资金回笼需求增大，今年下半年开发商会加快推盘量。 从市调信息来看，众多别墅项目在10-11月份集中放量，总量达到49万方，这意味着各别墅项目之间的竞争也会异常激烈。 区域 板块 项目名称 供应体量 （万㎡） 北部新区 新牌坊 中渝御府 5 北部新区 金开大道 中冶白鹿原 8 江北 鸿恩寺 保利江上明珠 7 江北 鸿恩寺 中凯北麓官邸 4 江北 大石坝 国奥村 5 南岸区 茶园 鲁能领秀城 6 南岸区 茶园 银翔翡翠谷 2 南岸区 南山 复地江与山 4 沙坪坝区 大学城 金科廊桥水乡 8 合计 　 　 49万㎡ 重庆10—11月别墅供应货量情况： 一组团客户积累情况 客户积累数量： 由于推广力度有限，客户积累有限，加上市场大势不佳。一组团我项目积累的登记客户1008组，办理VIP卡100张。 客户构成分析： 我项目积累的客户主要为30岁—50岁之间；主要来源于南岸本区域，其次为渝中区；多为改善性自住购房，也包括一部分投资者；职业主要为私企老板、事业单位领导及自由职业者。 客户心态分析： 受宏观市场影响，开发商回款压力加大，目前重庆包括一些实力开发商都开始降价促销，客户普遍看跌重庆房价。我项目客户多为二次改善性和投资购房，认为目前并不是下手的好时机，因此多持币观望，等待时机。 一组团销售情况 产品类型 推出套数 销售套数 销售金额 销售率 联排 16套 13套 4709万 81% 双拼 34套 8套 4800万 23% 一组团目前截止，销售20套，总销金额9500万左右。其中联排13套，双拼8套。 一组团联排产品去化较快，但双拼产品由于户型大、总价高，去化相对较慢。目前我项目的