产业地产基础知识.pptVIP

目录 CONTENTS 基本定义 产生因素 发展脉络 成功要素 盈利模式 发展前景 Chapter1 Chapter2 Chapter4 Chapter3 Chapter5 Chapter7 关键定义 Chapter6 基本定义 Chapter1 产业地产的定义 以地产为载体，以政策为背景，以单个或多个产业为依托，通过工业园区、产业园区、开发区、保税区等不同的表现形式，整合自然资源、经济资源、社会资源、改善区域产业结构和提升区域经济增长的同时，以开发产品进行对外出租或出售的方式为企业获取利润的一种地产开发形式。 简单来说：产业 + 地产 基本定义 Chapter1 产业地产的基本职能 实现产业聚集 1 2 产业升级、转型、发散 3 推动工业、产业、城市化进程 4 提高财政税收，经济增长 5 解决就业，提高人民收入水平 6 提高人口素质（文化、思想、技能） 产生因素 Chapter2 以“产业发展+地产发展”同时决定了产业地产的出现和发展。 产业的发展：主要是工业的发展作为带动经济发展的主要因素存在，同时带动了与工业有关的其他产业，产业地产的根源是工业以及其附属产业发展的需要。截止2011年，中国成为世界上最大的工业产品制造和研发中心，规范化和集约化的发展方向需要良好的空间，也就是各种专业性和综合性的产业园区应运而生。 地产的发展：“泛地产”概念的提出，正值工业地产开始崭露，“泛地产”包括了住宅地产，商业地产，工业地产，养老地产，旅游地产等等各种地产开发类型，随着国家对传统住宅地产市场的调控，越来越多的地产开发商开始讲目光转向了技术含量更高的工业地产，地产业的升级也将随之而来，地产开发项目也将从单一业态向综合性和规模性转变。 发展脉络 Chapter3 区域脉络 ： 珠三角——长三角——环渤海——中西部地区 环渤海区域 长三角区域 中部区域 西南区域 海西、环鄱阳湖区域 东北区域 珠三角区域 发展脉络 Chapter3 形态脉络 ： 开发区——专业园区——大型综合园区（产业综合体） 产业脉络 ： 工业为主——产、研、办一体——多业态综合城市功能 第一代 工业园区 工业基地多分布在城市边缘，我国早期的开发区 内企业园大多是此种形态。 园区形态：生产与居住分离的； 园区内容：主要基于工业，而不是研究和办公及商业； 第二代 第三代 第四代 企业+社区+产业平台 开发区规模的进一步扩大，生产性服务业的需求 将越来越强，将会出现为产业和企业服务的生产 性服务业产业平台 园区内容：工业制造逐渐退出，以生产性服务业+ 城市功能为主的办公、研发及商务园区； 园区形态：不再以单一企业为主，而是多个企业的 相似办公部门集合的生态型办公区，生活配套跟进 企业+社区 随着开发区的发展，单一工业园型的企业园区很 难满足白领人士的生活服务设施，就出现了将社 区建到工业区内的第二代企业园区。 园区形态：规模不大，生活区与工业区分离 园区内容：逐渐从工业为主向制造+办公演变。 产业新城 随着开发区逐渐过渡到新城，企业园区也发生巨大的 改变，逐渐过渡到包含综合土地利用的城市功能区开发。 园区功能：包含居住、商贸、教育、休闲娱乐等多功能综合体； 园区形态：城市综合功能区，产业城区 发展脉络 Chapter3 政策脉络 ： 整顿——规范土地出让及使用——鼓励发展规范园区 2003 2004-2005 2005至今 鼓励 规范 整顿 《关于深化改革严格土地管理的决定》 《关于加强土地调控的有关通知》 《全国工业用地出让最低价标准》 《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》 发改委：十二五期间培育百个国家循环化改造示范园区 《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》 《关于暂停各类开发区的紧急通知》 《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》 《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》 成功要素 Chapter4 选址 服务运营 成功要素 定位规划 盈利模式 政府关系 品牌+营销 成功要素 Chapter4 1、政府关系：政治因素、中国特色的社会因素； 2、选址要素：选址区位决定了产业环境里的所有先天的基础因素； 3、 定位规划：产业定位和园区规划决定了产业匹配度和产品合理性； 4、 盈利模式：决定项目回报率和回报周期以及其他金融模式的选择； 5、品牌+营销：品牌决定了产品的潜在价值和影响力；招商是完成所有既定