第八章房地产价格与估价.ppt

估价时点 % 估价结果（评估价值）对应的日期% 同一宗房地产在不同的时点，价值会不同 客观合理价格或价值的估算和判定 % 房地产估价是对房地产客观合理的价格或价值进行的% 是指估价对象在——特定估价目的下——正常的价格（正常的条件）% 是一种估计，误差允许在15%之内 估价不同于定价 房地产估价原则 合法原则（5-1） 1、? 房地产估价的前提条件：估价对象的合法权益 2、? 实物相同、权益不同的房地产——价值可能不同 3、? 合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分（1）合法产权，以房地产权属证书和有关证件为依据 %? 土地权属证书：《国有土地使用证》；《集体土地所有证》；《集体土地使用证》《土地他项权利证明书》%?????? 房屋权属证书：《房屋所有权证》《房屋共有权》《房屋他项权》%?????? 房地产权属证书：《房地产产权证》《房地产共有权证》《房地产他项权证》（2）合法使用，以城市规划为依据%?????? 城市规划规定的：土地的用途、容积率、覆盖率和建筑高度（3）合法处分，以法律、法规或合同允许的处分方式为依据（4）其他方面——符合国家的价格政策 最高最佳使用原则（5-2） 1、房地产估价以估价对象的最高最佳使用为前提进行2、最高最佳使用具体包括3、寻找最佳使用原则的方法——设想出各种潜在的使用方式——依次筛选（1）法律上的许可性（2）技术上的许可性（3）经济上的许可性（4）价值是否最大4、? 要求——各种可能的使用方式中，最大使用方式中——最大收益的使用方式——估价前提：（1） 保持现状前提（2） 转换用途前提（3） 装修改造前提（4） 重新利用前提（5） 上述组合 替代原则（5-3） 1、? 含义：评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格2、? 类似房地产：与估价对象房地产处在同一供应圈内，在用途、规模、档次、结构与估价对象房地产相同或相近的房地产3、? 同一供应圈：与估价对象房地产具有替代关系、价格会相互影响的适当范围4、? 原理：同一市场、相同物品、具有同样的价值5、? 对房地产估价的意义：（1）由相近效用的房地产价格推算出估价对象的价格（2）存在合理的价格差 估价时点原则（5-4） 1、? 含义：估价对象在估价时点的客观合理价格或价值2、? 估价时点根据估价目的来确定3、? 意义：估价时点是估价责任交待和评估房地产价格的时间界限4、? 比较法——交易实例的交易时点的价格——估价时点的价格 公平原则（5-5） 1、? 含义：房地产估价在中立第三者的超然立场上，求出对双方当事人来说公平合理的价格2、? 意义：（1） 假设：当事人是理性、精明的（2） 估价人与当事人——“换位思考”（3） 以专家的身份精细地的权衡价格3、? 估价人应该公正清廉? 第五章 房地产价格与估价 补充部分材料 本章基本要点和难点 了解房地产价格的基本含义和分类 掌握基本的房地产估价方法 了解土地估价和房地产估价的区别 本章基本要求 能够辨析不同的房地产价格的含义 能够运用房地产的估价方法对简单的房地产和土地项目进行估价 房地产价格及其含义、分类1 ?价格的现象：为获得商品或劳务所必须付出的东西； 本质：价格是价值的货币表现，价值是凝结在商品中的抽象人类劳动 房地产价格与一般物品价格共同之处： 用货币表示；波动受供求影响；按质论价优质优价 房地产价格的特征 受区位影响； 是权益价格——不可移动性； 既有交换价格（源泉价格），有使用代价的租金（服务价格）； 长期考虑——价格大、独一无二； 个别形成——独一无二性，受到买卖双方个别因素的影响 ?房地产价值 使用价值（满足人们的效用）；交换价值（同其他商品的交换的量的关系）； 投资价值（对某个具体投资者的经济价值）和市场价值（市场价值：对于一个典型投资者的经济价值（代表绝大多数投资者））； 投资或交换行为实现的条件：投资价值大于市场价值 原始价值（历史成本，购置资产时的价格或发生的支出——不变的）；账面价值（账面原始价值减去折旧后的余额——随时间推移而减少）；市场价值（现时市场的实际价值——随时间推移变化） 与交易条件相关的价格 成交价格（交易双方达成交易的价格（分为正常价格和非正常价格））； 市场价格（房地产在市场上的一般、平均水平价格——大量交易的抽象的结果）； 公开价格（公开市场上最可能形成的价格） 评估价值（评估人员对房地产的客观合理的价格或价值进行估算和判定的结果） 价格形成的条件 成交价：取决于交易双方的谈判能力以及市场是处于买方或卖方市场状态 公开价格的条件： 交易目的是收益的最大化； 掌握必要的市场信息； 充裕的时间； 具有必要的专业知识； 交易条件公开并