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第四章 房地产开发项目经济评价 补充材料 资金的时间价值 1、资金时间价值：资金在周转使用中由于时间因素而形成的差额价值2、资金时间价值的实质：资金周转使用后的增值额3、表示：一般使用“利息率”来表示 资金时间价值的计算方法： （1）单利法：利息不在计算利息；（2）复利法：对利息再计算利息的计算方法； 举例： 假设某房地产开发公司通过银行借款100万元，期限2年，银行年利率为10%，则分别按照单利和复利法计算其利息和本金 单利法计算：两年的本金和利息总和为： 复利法计算： 现金流量与现金流量图： 现金流量： 现金流入：销售收入、回收流动资金、回收固定资产残值 现金流出：企业在生产经营期以现金支付的成本费用、税金等 净现金流量=现金流入—现金流出 一般可以表示为： 净现金流量=利润+折旧 现金流量图：将现金流量通过图来反映的方法 名义利率与实际利率 1、名义利率：指利息率的表示周期与实际的计息周期不一致时的利息率，一般指年利率；2、实际利率：指利息率的表示周期与实际的计息周期一致时的利息率；3、名义利率与实际利率之间的关系：  举例： 年利率为12%，每季度计算利息一次，计算其实际利率是多少？ 资金的等值计算： 将不同时点的资金折算到同一个时点来进行比较的方法 含义： 不同时点上的资金不能直接的比较 不同时点的等额资金的价值不等 不同时点的不等额的资金可能具有相等的价值 假设支出在年处发生，收入在年末发生 基本符号以及其含义 P A F n （一）复利终值公式 1、计算公式： 2、举例： （二）复利现值公式 1、? 计算公式： 2、? 举例： P F （三）年金终值公式 1、计算公式： 2、举例： 0 1 2 n F A （四）偿债基金公式 1、计算公式： 2、举例： 0 1 2 n F A （五）年金现值公式 1、计算公式： 2、举例： 0 1 2 n A P （六）资金回收公式 1、计算公式： 2、举例： 0 1 2 n A P 习题： 张三从银行借来10万元，银行年利率为4.5%，借款年限10年。 请你计算张三每个月需还款的数额？ 张三在这10年中，总共给银行还款本金以及利息的累计额是多少？ 假如在还款5年之后，张三一次性对剩余的贷款进行偿还，其需要还款的金额是多少？ 计算3-1： 每月还款金额的计算（资金回收公式）： 计算3-2： 10年中的累计还款的本金和利息数额是： 还款5年后的一次性还款的数额： 练习一： 李四购买一套住房，总价款为60万元，首付20万元，从银行贷款为40万元，其中，公积金贷款为10万元，借款期为20年，年利率为4.05%，商业贷款为30万元，借款期限为30年，年利率为4.59%，请你计算李四每月需要给银行还款的数额？并计算在30年中，李四总共需要获得多少收入，才能还清银行的贷款？ 假设在还款5年后，李四准备一次性还清银行的借款（包括公积金以及商业贷款），请你计算，李四需要给银行还款的数额？ 练习二： 王二今年15岁，再过三年，他（她）将参加高考，高考的目标是上海立信会计学院，预计学费和住宿费以及生活费预计每年需要20000元，其父母准备在高考前三年准备好其大学期间的学杂费，请问，其父母在这三年中间，每年需要准备多少钱，才能够满足其上大学的费用需要？ 假设1：银行利率为3%，其父母的存款均在年初存进银行，支出在年初进行； 假设2：银行利率为3%，其父母的存款均在年末存进银行，支出还在年初进行。 练习三： 同样是王二，如果考虑的时间是六年（高考前三年再加上高考后，读大学的三年），其父母需要每年年初给银行存进多少钱，才能满足其读大学的要求？（其他条件不变）