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商业地产与住宅地产开发的差异化研究 王琳 (上海财经大学公共经济与管理学院，上海200433) 【摘 要】 随着市场经济的发展以及城市化进程的加快，商业地产已经成为当今中国的热点地产。然而，由于一方 面，政府长期以来把重点放在住宅地产的开发，另一方面，商业地产的发展历史较短，人们对它的认识还不够深刻。因此， 在我国商业地产的开发理论远没有住宅地产开发理论完善与成熟，开发商也往往不能充分认识商业地产与住宅地产的本 质区别，往往将开发住宅地产的思路套用到商业地产上。文章通过比较研究商业地产和住宅地产开发的不同，提出了开发 商业地产的几点建议。 【关键词】商业地产；住宅地产；开发 【中图分类号】F293．3【文献标识码】A 【文章编号】1004—2768(2008)17—0120—03 Real 商业地产(BusinessEstate)是指房地产类别中按照用开发理论完善与成熟，开发商也往往不能充分认识商业地产与 途划分用于商业用途的房地产品，也就是说这类房地产品的开 住宅地产的本质区别，往往将开发住宅地产的思路套用到商业 发目的不是用于居住或其他，而是供商业活动使用。商业地产 地产上。这就导致许多新开发的商业地产难以满足市场需求， 的范围很广，包括商场(购物中心等)、娱乐场所、休闲性场所和 最终大量空置。据统计，近几年全国商业地产占整个房地产的 各类消费场所的商业物业。① 竣工厮积数量的10％左右，但商业地产空置面积却占房地产空 随着市场经济的发展以及城市化进程的加快，商业地产已 置面积的25％左右。 经成为当今中国的热点地产。据统计，近5年全国商业地产投 因此，通过比较研究商业地产与住宅地产开发的差别，形 资年均增长28．9％，新开工面积年均增长28．4％。特别是从成专业的商业地产开发思路，才能避免走入商业地产开发的误 2004年起，全国各大中城市兴起了商业地产开发的热潮。其中，区，进而获得成功。 上海市仅2005年新开工的商业地产项目面积就达288．5万平一、商业地产与住宅地产开发的比较分析 方米，目前在建1万平方米以上的大型商业项目有66个，建筑 住宅地产是单一地产，而商业地产是商业与地产的复合 面积达598万平方米，预计在未来三年内，将有557．9万平方米 体。因此二者在开发投资方面有很多不同点： 的大型商业项目投入使用。北京商业地产的开发也势不可挡， (一)影响选址的因素不同 号称亚洲最大购物中心的北京市金源购物中心于去年10月开 住宅地产在选址时，重视的是地理区位，开发项目所处地 业，耗资40亿元。与此同时，四个20万～60万平方米的MALL 区的政治、经济、文化、社会等环境虽然也要考虑，但是不是选 (大型购物中心)也在北京拔地而起，分别是大地集团的“大地 址考虑的重点。因为在一般情况下，只要住宅地产的地理区位 MALL”、春天商业公司的“春天MALL”、“金源MALL”和王府井 好，配套设施齐全，就有市场。而且住宅地产开发时往往在一个 集团的MALL。在华南地区，斥资30亿元的国内首个超大型主 城市里选址，同一城市里面政治、经济、文化、社会等环境差异 题式购物公园——“华南MALL”已在广东东莞破土动工；广州不大，开发商没有选择的余地。但是对商业地产而言，地产只是 规划面积达29万平方米的正佳广场在重组后复工；华侨城铜 基础，商业才是关键。只有商业经营成功，商业地产才会获得收 锣湾广场已经开张营业；中信新城市广场、深圳中心区购物中 益。而商业成功与否的关键取决于商业所处地区的政治、经济、 心等项目也陆续上马。此外，我国西部的一些城市也同样兴起 文化、社会等环境。同时，一些商圈跨市或者跨省的主题商业城 了商业地产的热潮。西安在今年春天开始了一场声势浩大的 (如大西洋百货、百脑