大连购物中心的区位研究论文.doc

摘 要 从2002年以来，在北京、上海、广东、成都等经济发达的城市，购物中心和商业地产的概念已经成为零售业和房地产业内最流行的话题。同时，各城市的大型商业物业项目与购物中心也纷纷出世，其迅猛的发展势头已经超过了住宅项目的增长，成为中国商业发展的新的增长点。同时伴随大量商业地产项目的开发，围绕购物中心与商业地产的研究课题也日益增长，成为近几年零售和房地产学术界关注的焦点之一。 当代我国购物中心发展较快的地区集中在北京、上海、大连、深圳、广州、武汉、成都、重庆、杭州、宁波等中东部地区的一线城市，这些城市购物中心的发展代表了我国现代购物中心发展的最前沿。然而，目前我国购物中心的经营与管理还没能很好地与国际接轨，整体发展还处在初级阶段，在很多方面经验尚浅。此外，外资进入速度在明显加快，加剧了我国购物中心的市场竞争，在探寻一条适合我国国情的购物中心发展道路上，我国地产开发商与零售商还面临更多的机遇与挑战。 “区位”是广泛用于房地产经济分析方法的专用概念，意为“区域位置的空间特征与分布模式”。如果购物中心的研究把零售学与房地产经济学联系在一起，区位的概念就成为研究零售中心地域特征对零售的相关影响的重要概念。本文对购物中心区位研究的核心思想就是分析购物中心的区位特征与分布模式，体现购物中心在区位优势作用下的对吸引客流以及提高购物中心整体竞争力的影响力。本文选取了大连购物中心作为研究特定样本，大连是我国购物中心开发与经营较为成熟的城市，以大连作为研究样本基本代表了我国一般城市购物中心开发的区位特征。本文主要创新点是现实分析与具体应用相结合，将购物中心的选址策略作为区位研究的具体应用，更加体现了本文分析大连购物中心区位特征的实用价值。同时，本文同时站在零售商与商业地产开发商双重的角度上，强调两者在开发过程中作为一个整体联合开发购物中心的重要意义，使区位特征与区位选择策略的研究思路更加科学与系统。 本文第一部分以购物中心概念和购物中心区位相关的理论引题，并提出购物中心区位特征这一红线统领全篇，同时分析了研究区位特征的价值；第二部分对大连商业区和购物中心的分布以及区位特征进行简要地介绍与描述，为下文具体分析大连购物中心的区位特征以及区位优势的影响因素准备了必要的材料；第三部分开始对大连已有的主要购物中心的区位特征进行评价分析，使用了引力模型的定量分析与影响因素的定性分析相结合的思路，对文首提出的区位特征的问题进行全方位细致地解决，其中还包括对现有大连购物中心区位优势的实际评价以及未来发展方向的预测；第四部分就是对本文研究核心问题的具体应用，即简单地介绍购物中心开发选址策略，与前文的区位特征分析相承接；第五部分是结论部分，除了对本文核心思想的总结之外，还提出对我国未来购物中心发展的几点建议，最后概况了本文行文的主要不足点。 本文研究主要借鉴了经验性研究的某些方法，最典型地突出了案例研究的特征，借助了大连这个能够代表整体特征的个案样本对问题加以解决。行文过程中通过使用定量模型与相关第一手数据，增加结论的说服力，而定性分析也借助了规范性研究的归纳、演绎等相关分析方法。本文行文过程主要包括调研与写作两个重要阶股，前一阶段对购物中心的第一手资料进行搜集与整理，并进行分析，后一阶段对文章的结构与思路进行组织。 关键词：购物中心，区位优势，零售引力模型，商业地产，联合选址 ABSTRACT Since 2002, the topic of commercial property or shopping mall has become popular in Beijing, Shanghai, Guangdong, Chengdu and other developed cites. At the same time, various commercial property projects being constructed, whose development tendency goes far beyond the residential development, has become the new developing focus of the development of commerce. With the development of a good many projects of commercial property, the researching topics on shopping mall and commercial property has been increased, and become one of the popular focuses all over the realms of retail and real-est