《物业管理实务9.10.11》.pptVIP

物业管理企业不能收取的费用 1、物业管理企业代办水、电、通讯等费用的， 不能向业主收取手续费 2、物业管理企业提供的《入住须知》、 《房屋使用手册》，不能收费 3、建筑垃圾清运费，不能向未装修的业主和 使用人收取 4、新建商品住宅物业管理企业不得收取入户 手续费 5、物业管理企业对住宅装饰装修进行指导和 管理，但不得向住户或装修队伍收取管理 费、服务费或保证金 59 本 章 结 束 34 第十一章 智能化物业管理 智能物业概念： 指拥有集成的楼宇自动化控制系统 与现代通信网络设施，能对物业的 保安、消防、环境等许多方面进行 自动监控，能为用户提供信息传输 便利和良好环境，具有高度综合管 理功能的现代物业。 5 智能物业的组成： BAS：建筑设备自动化系统 CAS：通信网络系统 OAS：办公自动化系统 59 智能物业的特点： 1、创造了安全、健康、舒适宜人的办公、 生活环境 2、节约能源 3、能满足多种用户对不同环境功能的要求 4、现代化的通信手段与办公条件大大提高 工作效率 5、极大丰富和方便人们的生活，提高生活 质量 6、方便管理 59 智能化物业管理 概念：在物业管理中，运用现代计算机技术、 自动控制技术、通信技术等高新技术 和相关的设备系统实现对物业及物业 设施、设备、物业环境、物业消防、 安防的自动监控和集中管理，实现对 业主信息、报修、收费、综合服务等 的计算机网络化管理，以完善业主的 生活、工作环境和条件，以便充分发 挥智能物业的价值。由此可见，智能化 物业管理是一种知识型管理。 59 智能化物业管理的特征： 1、智能化系统是以电子类产品为主体的设备 设施。以微电子技术为主体的智能化系统 的加入，既为建筑环境带来了质的改善， 提高了物业管理的效率，同时又增长了建 筑对高科技、自动化的依赖，造成了智能 建筑运行的“苛刻性”和“脆弱性” 2、把原来传统的机房现场的隐性检查转变成 为远程的实时监控 59 3、在系统与设备的维护管理方面，要求从 以往的定性检查深入到对系统每个零部件 物理层的定量检查 4、智能系统的管理需要更多的相关环境条件 的保证 5、智能化系统在突出信息作用的同时，也带 来了信息资源的安全保护问题 59 物业 59 物业 59 物业 59 物业 59 物业 59 物业 59 物业 59 物业 59 物业 59 物业 59 物业 59 物业 59 2、物业服务收费要根据物业服务合同的约定 实行市场调节价的物业服务收费，由业主 与物业管理企业在物业服务合同中约定， 业主和物业管理企业可以采取包干制或酬 金制等形式约定物业服务费用 59 物业服务收费的原则 1、合理的原则，合理是物业服务收费的第一 原则，有价格政策规定的要符合有关规定， 没有价格政策规定的要符合双方约定，物 业服务费由服务成本加上利润及税金构成 2、公开原则，实行明码标价，在物业管理区 域内的显著位置，将服务内容、服务标准 以及收费项目、收费标准等有关情况进行 公示 3、费用与服务水平相适应的原则 59 二、物业服务成本分析 物业服务成本是物业服务收费价格的主要 部分，由物业服务人员费、设施设备运行 维修费、清洁卫生费、绿化养护费、秩序 维护费、办公费、资产折旧费、保险费、 经业主同意的其他费用组成 59 、 1、人员费：工资、社会保险、福利费 2、设施设备运行维护费，不包括房屋建筑物 及设施设备大修项目费用 3、清洁卫生费用 4、绿化养护费用 5、秩序维护费用 6、办公费用 7、固定资产折旧费 对用于物业服务中的固定资产进行折旧 8、保险费用，物业管理区域内物业共用部位、 共用设施设备公众责任保险费用 9、经业主同意的其他费用 59 质价相符，分等定价 上述九大服务成本要在以下五