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基本原则 一、合法原则 1、含义：合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值。 2、估价对象权益的判断 （1）权利类型及其归属的判断：应以房地产权属证书、权属档案和相关合同等合法权属证明为依据 （2）依法使用权利的判定 应以城市规划、土地用途管制等为依据。 （3）依法处分权利的判定 应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。 不可交易的房地产 《城市房地产管理法》： （1）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 不可交易的房地产 （2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （3）依法收回土地使用权的； （4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的 （5）权属有争议的； （6）未依法登记领取权属证书的； （7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 不能抵押的房地产 《城市房地产抵押管理办法》第八条 （1）权属有争议的房地产； （2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； （3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； （4）已依法公告列入拆迁范围的房地产； （5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； （6）依法不得抵押的其他房地产。 （4）其它权益的判定 二、最高最佳使用原则 案例：大厦应修建几层？ 3、限制条件 三、估价时点原则 1、含义： 房地产估价结果应是由估价目的决定的、估价对象在某个特定时间的价值。 估价时点由估价目的决定 例：某房地产现在的市场价值为100万元，则： 估价时点、估价目的、估价对象状况、房地产市场状况关系 四、替代原则 1、含义： 替代原则要求房地产估价结果不得不合理地明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 五、谨慎原则 现行的房屋权属证书： 《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》 现行的土地权属证书： 《国有土地使用权证》、《集体土地使用证》、《集体土地所有证》、《土地他项权利证书》 统一的房地产权证： 《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》 评估出的价值应符合国家的价格政策 1、内涵 最佳用途 最佳规模 最佳集约度 2、最终目标：价值最大化 现有一房地产开发企业取得某市2009年001号地块，该地块出让土地面积1万㎡，用途为商业、住宅用地，容积率为4，建筑密度35%，绿地率45%，建筑限高70m。请问该大厦应修建为几层？ 1、确定建筑物的最佳用途 已知房屋价格与楼层的关系如下表： …… …… …… 2820 1000 第四层 2810 2700 第三层 2800 6000 第二层 2700 1万 第一层 住宅用房 （元/㎡） 商业用房 （元/㎡） 法律上许可 技术上可能 经济上可行 价格预测 预售 交易、抵押等 损害赔偿 价格鉴定 估价目的 未来 未来 未来 未来 现在 现在 过去 现在 过去 过去 过去 房地产市 场状况 估价对 象状况 估价时点 案例 某估价人员对一住宅小区里4套毛坯房屋进行了交易价格评估，该住宅为6层混合结构。分别是： 1、5幢5单元3-1，单价4500元/㎡， 2、2幢1单元2-2，单价4400元/㎡， 3、7幢2单元5-1，单价5000元/㎡ 4、1幢3单元6-2，单价3800元/㎡ 若这4套房屋其他条件都相同，本次估价结果有问题吗？ 2、替代原则的作用 （1）由相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格 （2）不能孤立考虑估价对象的价格，而要考虑相近效用房地产的价格牵掣。