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中国房地产金融·开发与经营 案例解析房地产企业的税收筹划 □ 刘 飞，王一惠 摘要:房地产行业是一个税费负担较重的行业， 增值税，造成了重复征税。再者各种税收优惠政策的 通过税收筹划减轻企业税负、降低经营成本、规避涉 制定是房地产企业税收筹划的现实基础，并且我国税 税风险对于房地产企业来说很有必要。本文针对房地 收优惠政策的制定缺乏系统性和规范性，有些优惠标 产开发企业的特点，从筹资、经营等方面运用税收筹 准较为模糊，这就在一定程度上为房地产企业提供了 划原理，对房地产企业的税收筹划进行案例解析。 税收筹划的空间。同时由于税收政策具有宏观调控等 关键词：税收筹划；权益性筹资；税收优惠 效应，政府就把实施税收差别政策作为调整房地产产 业结构、扩大就业机会、刺激国民经济增长的重要手 房地产行业在我国国民经济中占有重要地位，同 段加以利用，制定了不同类型的税收政策，使得无论 时也是缴纳税种最多的行业，涉及营业税、房产税、 多么健全严密的税制，税负在不同纳税人、不同纳税 企业所得税、土地增值税、土地使用税、印花税等十 期和不同地区之间总是存在差别。对某一业务往往有 多个税种，如何在筹资以及经营方面进行税收筹划对 多个纳税方案，这就给纳税人寻找降低税收成本、进 房地产企业来说至关重要。 行税收筹划提供了极大的可能和众多的机会。 1 房地产企业进行税收筹划的空间 2 房地产开发企业筹资的税收筹划 在现行税收政策中涉及房地产行业的税种有十几 从税收筹划的角度看，房地产企业的筹资方式可 种，由于我国税制的不完善，各税种在不同程度上有 分为权益筹资、负债筹资和其他方式筹资。各筹资方 着重复和漏征的问题，如土地增值税与营业税的重复 式享受的税收待遇不同，因而房地产企业在选择筹资 ——由于土地增值税是在房地产的转让环节征收，每 方式时，需要考虑相关的税收成本。 转让一次就征收一次土地增值税；土地增值税除了具 1.筹资方式 有所得税的特征外，还存在着流转税的特点。这就使 一是权益性筹资。权益性资本是企业最基本的资 得在房地产品转让过程中，既要以销售收入、转让收 金来源，它可以作为其它方式筹资的基础，其可为债 入、租金收入和服务费为计税依据征收营业税，又要 权人提供保障，增强企业的举债能力。权益性资本没 以因转让房地产而取得的增值额为计税依据征收土地 有固定的到期还付息的压力，筹资风险较小。但是， 19 中国房地产金融·2010·第5期 使用权益性资本的成本——股息从税后利支付，不具 方案二：采用负债筹资与权益筹资相结合的方 备抵税作用，所以筹资成本较高。 式，向商业银行借款融资200万元，向社会公开发行 二是负债筹资。负债筹资有固定到期还本付息的 股票400万股，每股计划发行价格为2元。 压力，筹资风险较大。但是负债筹资的成本——利息 方案三：采用负债筹资与权益筹资相结合的方 可从税前列支，能有效降低税收负担，所以筹资的实 式，但二者适当调整，向银行借款600万元，向社会 际成本低于利息率。具体来说有以下几种负债筹资方 公开发行股票200万股，每股计划发行价格为2元。 式：一是向金融机构借款。向金融机构借款是企业经 三种方案的投资利润率下表所示： 营中最常见的筹资方式之一，借款筹资的筹资速快， 表：投资利润率分析 款项使用比较灵活，同时利息的税前抵扣也可以减轻 方案一 方案二 方案三 所得税负。但是无论企业经营好坏，筹集的资金需到 债务权益比