河北邢台凤凰城项目投资建议书.doc

一 一 · 切 · 以 · 市 · 场 · 为 · 导 · 向 项目投资建议书 项目投资建议书 ITEM INVEST PROPOSE 【我们的观点】 毫无疑问，这是一个以市场为核心销售的年代 根据我们的经验，我们对房地产项目的销售力作了一个可能并不严密但的确具有较强操作性的定义 一个房地产项目的销售力指的是与竞争对手相比较的产品力以及对目标客户群的吸引力 请注意，一个项目的销售力是动态的而不是静态的，随着项目的发展和市场形势的变化，销售力也会相应发生着变化 操盘者更需要进行相应的调整，这对于销售周期在一年以上的项目已是必然 产品力＋形象力，是畅销项目的根本之秘 同时，项目得到市场的认可，汇聚了人气，形成了以项目为中心的“气场” 俗话说，幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸 套用一下，我们认为，成功的房地产项目都是相似的，这个相似之处就是――销售力 同样的，不愿意做将军的士兵不是好士兵；那么，不遵循市场的项目不可能成为好项目 在产品力上，畅销项目在至关重要的几个环节总是领先竞争对手 在形象力上，畅销项目又总是对目标客户群更大的吸引力 销售力 吸引目标对象的能力（吸引人来） 销售力 与竞争对手项目对比（吸引人买） 的确，房地产一招致胜的年代正在过去，单靠包装，单靠炒作，单靠广告传播就能够卖得满堂红的年代正在过去！ 策划的真义在于，避免专业失误，通过调整投入，发挥优势，解决问题，达到收益最大化。 项目基本情况及主要技术经济指标（略） 二，项目投资环境及市场研究 Ⅰ，宏观市场研究 邢台市概况 申请历史文化名城，无形中增加境外投资关注。 据悉，邢台目前正在申请历史文化名城。这一举措必将为邢台的招商引资起到十分重要的促进作用。申请历史文化名城是一个对外宣传自身的最好途径，邢台有着不为人所共知的悠久的历史文化积淀，通过这种渠道使得更多的人关注邢台的过去的历史渊源和未来发展建设，将在一定程度上提高境外投资的关注和兴趣，使得更多的投资者加入到邢台的整体建设当中来，为邢台的工商业在今后的发展打下坚实的基础。 自然资源有效利用，环境改造得到重视。 邢台市位于河北省南部，毗邻山西和山东两省，行政级别属于地级市，从产业结构来讲，属于资源型重工业为主的城市，重要支柱产业为煤炭和钢铁，城市第三产业相对落后。邢台市同时是一个以农业发展为主的城市，农用地面积共计849044.6公顷，占全市土地部面积的68.3%。邢台有着丰富的矿产资源和水利资源，这些资源在近几年都得到了有效的开发和利用。另外，随着环保意识的不断深化，邢台市已开始进行城市环境改造工作，例如：中兴大街的绿化改造等。预计2020年，邢台市基本绿化率将达到42%，人均公共绿地11平方米，形成“一湖两泉、三环两组一芯、二契七带、星罗棋步”的空间绿地系统结构。环境的改造意味着生活质量的提高，邢台市民目前的生活状况有望在近年内出现质的飞跃。 城建步伐加快，城市进入发展高峰期。 1996年，为配合市整体发展战略目标，邢台市指定了1996年——2000年的市区旧城五年改造计划。包括邢州路以西、团结大街路以南、围寨河以北和京广铁路以东的近7.1平方公里，占市区总建设用地的24.4%的旧城得到改造。2000年以后，邢台市不断进行重点区域的重点改造和治理，包括郭守敬路等在内的市区重点地段都得到了有效的开发和维护，整个城市进入城建的高速发展阶段。目前，城市以达活泉公园为中心的城市西北部地区城市建设发展迅速，路政管网建设较好，未来将形成城市的政治居住中心，房地产业发展较快。而且这种趋势在随着改造的不断深化，已经逐渐发展成为项目多元化开发，多业态开发的新形式。 各项国民经济及社会发展稳中有升。 邢台市近些年尤其是2003年和2004年的国民生产总值增长迅速。 2003年邢台市实现全市生产总值增长12个百分点，2004年1到10月份更是达到13.8个百分点。2004年，国民经济指标中科技、教育、收入、可支配收入等较往年稳中有升，固定资产投资、进出口总额、利用外资等项更是增幅明显。对照之后我们不难发现：邢台市整体发展已经步入稳定增长期。 新城市中心正在形成。 随着城市改造的不断深入，各重点项目的开发建设。邢台市城市建设发生了巨大的变化。 一个由中兴西大街、郭守敬路、冶金路井字形交汇处的城市新商业中心正在形成。 按照邢台市规划局所制定的计划：将炮兵团驻地改为城市行政办公中心；在团结西大街东段，形成金融贸易中心；依托新世纪广场、工人文化宫在其周围增设博物馆等文化娱乐设施，形成文化娱乐中心；结合豫让桥市场建设区域贸易中心；火车站站前广场形成交通中心。各个城市中心正在形成，为更好的配合城市发展，我们应该更加有的放矢的进行开发建设。 基本经济发展情况 相关经济指数及变化、趋势 2004年10月1日，从邢台市城市社会经