沈阳万国博览园可研报告.doc

PAGE 沈阳棋盘山万国博览园项目 可行性研究报告 二○○七年七月 目 录 一、总论4 二、项目建设必要性13 2.1 项目概况13 2.2 项目背景15 2.3 项目进度16 2.4 项目建设必要性17 三、承建单位概况19 3.1 企业概况19 3.2 财务状况25 3.3 企业信用25 3.4 企业发展前景25 四、商业模式设计29 4.1 农业生态旅游29 4.2 万国别墅园29 五、组织机构与项目运作31 5.1 组织机构31 5.2 机构定员31 5.3 项目运作31 六、项目实施计划32 6.1 建设工期32 6.2 项目实施进度32 6.3 项目大前期实施计划表32 七、投资收益测算与资金筹措33 7.1投资估算33 7.2收益测算33 7.3 资金筹措34 八、经济评价35 九、结论35 第一章 总 论 1.1 项目提要 1.1.1 项目名称 沈阳棋盘山万国博览园 1.1.2 承建单位 1.1.3 建设地点 沈阳市棋盘山国际风景旅游开发区内 1.1.4 项目内容 沈阳棋盘山万国博览园项目规划总占地面积350公顷（3.5平方公里）。分为5个功能区：农业博览园、百果园、花卉园、万国别墅园和国际会议中心。 农业博览园：占地 60公顷，包括农业产品种植和观光采摘基地、绿植餐饮中心、垂钓园、研发中心、蔬菜加工储藏配送中心等。规划建筑面积5万平方米 百果园：占地 60公顷，引种世界各国优质果树品种，供国内外游人观光采摘。同时对生产的果品可供应市场，进行销售。 花卉园：占地20公顷， 万国别墅园：占地170公顷，规划建筑面积5 国际会议中心：占地20公顷，规划建筑面积5 预留土地20公顷 1.2 项目建设必要性 1.2.1 1.2.2沈阳棋盘山万国博览园 1. 1. 1. 1. 1.2.7沈阳棋盘山万国博览园项目的建设符合沈阳市总体规划目标。 1.3 承建单位概况 注册资本： 企业类型： 法定代表人： 组织代码号： 贷款卡号： 经营范围： 机构设置： 员工构成： 领导机构成员： 1.4 编制依据 1.4.1沈阳市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要 1.4.2沈阳市房地产发展“十一五”规划 1.4.3沈阳棋盘山地区规划设计条件 1.4.4沈阳棋盘山地区配套设施初步设计 1.4.5国家计委、建设部计投资[1993]530号《建设项目经济评价方法与参数》 1.4.6承建单位提供的基础资料及相关调查报告。 1.5 本项目研究范围 棋盘山万国博览园所涉及的征地拆迁、补偿，道路及市政基础设施建设以及相关配套工程。 研究主要内容是： 1.5.1 项目建设必要性 1.5.2 市场供求分析与需求预测 1.5.3 投资估算与资金筹措 1.5.4 经济评价 1.6 规划方案及研究结论 1.6.1规划方案 本项目规划总用地面积350公顷，其中，市政代征地10公顷，可建设用地210公顷，可建设用地中，配套设施占地 配套设施总建筑面积10万平方米，可租售建筑面积8万平方米 1.6.2 征地拆迁 本项目规划用地范围内涉及4个自然村拆迁及农业征地补偿。 1.6.3 基础设施建设 棋盘山万国博览园基础设施建设主要包括：整个开发区域内的上水、雨水、污水、电力、热力、电信、燃气等市政管网建设。 1.6.4 按照三期滚动的开发模式，首期筹措资金按1.5期考虑，总筹措资金为28亿元人民币。其中中实集团自筹资金40%即11.2亿元，从国内外金融机构融资16.8亿元，（相当于2.2亿美元），即需筹措资金总额的60%。其余部分由园区基金投资。 1.6.6 经济评价 本项目按核定的财务计划，财务评价指标：财务内部收益率90%（税后），投资利润率47.8%，银行贷款偿还期6年。 项目净现值大于零，内部收益率大于资本成本，获利能力指数大于1，所以项目是可行的。 1.7 基本结论 通过本报告的研究可以看出，本项目建设符合国家产业政策与宏观调控以及沈阳市城区建设总体规划的基本要求。 项目建设通过市政基础设施的重建，带动周边区域的开发，也利于重新划定地区功能，调整区域经济结构，并提高该区域土地资源的使用价值。 项目建设对沈阳市棋盘山的梯次开发，满足市场需求，提升地区影响力，具有一定积极作用与实用价值。 本项目经济效益较好，社会效益明显，市场前景看好。 本报告研究结论：沈阳万国博览园项目，建设必要，经济上可行，项目具有良好预期，应予支持。 8 项目主要技术经济指标 序号 经济指标 单位 数据 备注 1 规划用地总面积 公顷 350 3.5平方公里 1.1 农业博览园用地面积 公顷 60 1.2 百果园用地面积 公顷 60 1.3 花卉园用地面积 公顷 20 1.4 万国别墅园用地面积 公顷 170 1.5 国际会议中心 公顷 20 1．6 预留 公顷 20 2