上海浦东陆家嘴办公项目可行性研究.pptx

领先创造价值 ——“服务式办公” 项目可行性研究上海城开经纪有限公司综合业务部 2012.6.5财务测算Ⅱ /现状财务分析/测算原则小结本次测算采取最高最佳使用原则0最高最佳使用 根据《总体假设》中所述，按照项目经济指标以及当前市场情况，拟初期投资成本相对较低，比较受市场欢迎的产品，方可获取最大市场收益是符合本项目住宅部分最高最佳使用原则的； 本报告中，对租金部分的价值评估，选用的收益获取对象是以市场现有相似度较高竞品项目为参照。小结财务测算Ⅱ /现状财务分析/合理租金水平竞品对比本案对比周边竞品，在交通方面具有明显优势，其余如自身配套、硬件配备、产品定位特色方面有待验证项目指标本项目A-Plus香樟园麦克森喜悦商务FOCUS价格待定2000-2200元/桌700-1200元/桌2000元/桌1500-2000元/桌900-1200元/桌交通情况优中差良良差大楼品质中良差良良良硬件配置中良差中良优配套情况优良中良优中地段区域优良中良优差物业服务中良中良良良调整租金210021001164200022001224小结财务测算Ⅱ /现状财务分析/租金收入考虑营业收入计算表——租金收入按照前期规划，设定租赁面积为1000M2 服务式办公桌为153张参考项目周边服务式办公项目的情况工作台平均租金为2100元/台/月年份1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年租金价格133.6269.6345.2345.2345.2327.6327.6327.6365.4365.4小结财务测算Ⅱ /现状财务分析/营业收入计算表营业收入计算根据项目策划，本项目改造后为服务式办公项目，因此，本项目的收入主要来自于服务式办公台出租收入。各类收入的估算如下：税前营业收入项　目12345678910经营收入144.29 291.17 372.82 372.82 372.82 353.81 353.81 353.81 394.63 394.63 租金收入133.6269.6345.2345.2345.2327.6327.6327.6365.4365.4行政服务收入10.69 21.57 27.62 27.62 27.62 26.21 26.21 26.21 29.23 29.23 行政服务收入估算：会议室使用费用，通讯费，商务中心费用，秘书费用和其他服务费用按出租收入的百分比来确定，行业标准为8% 小结财务测算Ⅱ /现状财务分析/盈利能力财务盈利能力分析经计算，如按市场传统租金进行招商运营，项目投资回报；项目核心问题在于打通营销渠道维持较高出租率利润估算表项目1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年营业收入144.29 291.17 372.82 372.82 372.82 353.81 353.81 353.81 394.63 394.63 总成本费用227.79233.62227.52229.01230.15247.95249.65251.39253.19254.52税前利润-83.557.55145.3143.81142.67105.86104.16102.42141.44140.11小结财务测算Ⅱ /现状财务分析/测算结论数据上来看：本项目各项财务评价指标表现情况良好，财务内部收益情况满足成本支出，本测算重要支撑与项目设定的租金价格；财务净现值税前和内部收益率，均为正值。全部投资投资回收期后最终内部收益率达到8%以上；盈亏平衡及敏感性分析都显示本项目具有一定的市场适应能力和抗风险能力问题：规划设计中办公桌数目能否保证，出租率能否保证。本报告中，成本数据及租金价格有效性有待商榷；区域项目办公等级12年1季度成交价格（元/㎡/天）主力面积（ ㎡）物业管理费（元/月）出租率（％）漕河泾新漕河泾大厦乙级2.0-3.5201-2642090明申商务广场乙级2.0-2.7192-2551895钱江商务广场乙级2.4-3.5160-3501290古美罗阳南方休闲广场商务大厦乙级2.6-3.8130-3429.890莲花国际广场甲级3.2-4.185-13010.892绿地蓝海乙级3.5-4.561-1151682虹梅商务大厦乙级1.7-2.0170-24019.5905房地大厦竞品分析PART服务办公项目漕河泾板块项目品质稍差，欠缺高端甲级写字楼与大型成熟商务配套，租金价格相对较低，以大面积段房源为主，出租率较高，租客构成来源于大中型电子、半导体、科研型企业莲花国际作为本项目南侧标杆性楼盘，各方面配套相对成熟，目前租客偏好段为大面积户型，厦门精瑞电脑、松雷企业等主力客户，基本租借单位为400-500㎡本项目在该区域内价格偏低，可塑性较高市场分析竞品分布（传统分布）小结浦东办公市场浦东核心商务市场格局正沿着上海写字楼发展规律蓬勃发展——聚集化发展浦东发展格局浦东商务市