信和集团项目拓展管理流程.doc

信和集团管理流程 项目拓展管理流程 1.项目拓展及论证管理流程 2.市场研究作业指引 3.项目可行性报告内容  1. .  目的 为保持公司可持续性发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论 证。 适用范围 适用于房地产新项目拓展论证管理工作，以及为之展开的相应研究工作。 术语和定义3.1. 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和 预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。 3.2. 房地产土地储备：为保证房地产公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制 土地开发权为目的购入土地的行为。 3.3. 可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基 础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。  4.  职责  4.1. 秘书处：  4.1.1  负责组织编制公司战略规划。  4.2. 项目发展部  4.2. 4.2.２ 4.2.３  负责进行基础研究，根据公司战略规划编制《三年土地储备计划》。 信息收集、甄别阶段：以基础研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选。 发展项目确定阶段：负责根据项目初步谈判的结果，确定项目的运作方式，并通过 初步市场资料判断确定项目的定位，结合项目经济初步测算，形成项目建议书，提交公司管 理层审议。  4.2. 可行性研究阶段：负责根据项目的特点制定可行性研究计划，进行项目背景调研，  组织各相关部门展开相应流程工作，最终形成项目可行性报告。  4.2. 4.2.６ 跟踪。  决策、评审阶段：负责将可行性报告交由公司内部评审。 负责按照公司通过的项目合作条件，取得项目开发权利，并负责合作条件的实施和  4.2. 4.3  负责办理政府立项手续。 风险控制部：  4.3.1  发展项目确定阶段：对拟发展项目背景资料提供法律意见4.4.1 4.4.2  营销部/代理公司： 在发展项目确定阶段介入，负责项目所在区域的初步市场调查及建议。 在项目可行性研究阶段介入，负责项目所在区域的市场调研，并根据市场调研结果  提出初步产品定位建议。  4.4.3 4.5 4.5.1  在项目可行性研究阶段介入，营销部根据初步产品定位建议提出营销初步计划。 设计部： 发展项目确定阶段：根据项目发展部的要求，根据地块的地理位置、地形地貌、规  划设计条件等特征和要求，提供地块初步设计分析。  4.5.2  项目可行性研究阶段：现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划  的分析，并根据产品定位建议，提出概念设计方案。  4.6 4.6.1  工程部 在项目可行性研究阶段，对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配套情况调查等  进行工程建造的分析，并根据概念设计方案审核工程技术分析。  4.7 4.7.1  成本管理部： 发展项目确定阶段：参加新开发区域市场成本状况调查；根据设计部提供的项目初  步设计分析进行成本初步测算。  4.7.2  项目可行性研究阶段：根据设计部提供的规划草案和工程部提供的工程技术分析，  进行建安成本估算。  4.8 4.8.1  财务部： 在项目可行性研究阶段，根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等信息，进  行经济效益预测和相关分析。  4.9 4.9.1  分管副总/总裁： 在发展项目确定阶段听取项目的立项建议书，审核/批准是否进入可行性研究阶段，  指导项目发展方向。 4.10 董事会  4.10.1 4.10.2  对公司的《三年土地储备计划》进行审议，提出相关意见； 在新项目可行性研究阶段，听取项目可行性研究成果汇报，提出综合调整意见，审  议《项目可行性研究报告》。 4.11 董事长 4.11.1 4.11.2  负责批准公司《三年土地储备计划》； 负责批准《项目可行性研究报告》。  5 5.1 5.1.1  工作程序 基础研究 基础研究是为确定公司房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析  技术水平所进行的持续性动态研究工作。  5.1.2  基础研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、  政策法规研究、项目风险研究、公司战略研究和竞争对手研究等分项研究工作。  5.1.3  各分项研究工作由项目发展部完成，项目发展专员负责，然后再充分利用内外资  源，予以功能完善和健全。  5.1.4  项目发展专员负责整个基础研究计划的制定，及时收集、分析各项动态信息，其研  究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中体现。  5.1.5  项目发展专员负责基础研究库的整理，基础资料和研究成果经整理、编号后放入各  基础研究