格拉斯小镇销售整改方案.pptVIP

* 格拉斯销售整改方案 第一部分 市场整体分析 第二部分 区域环境分析 第三部分 项目SWOT分析 第四部分 卖点提炼 第五部分 目标客户群定位 第六部分 营销策略 第七部分 推广策略 目录 第八部分 产品改造建议 市场整体分析 自今年年初国家发改委发布《限购令》、“一房一价”政策之后，对于各房地产开发商的楼盘销售及房价都产生了一定的弊端，无论是北京人还是外地人在北京买房都受到巨大的影响，在如此艰难的市场环境中，我们只能调动有买房资格者的买房欲望，使项目的推广及销售能够顺利的进行。 · 市场整体分析· 区域环境分析 评价一个别墅的的周边整体环境，主要看四个方面： 第一、所处地段是否环境优良、有升值潜力的地段很重要。 第二、就是指交通环境，多条高速路直通，机场高速、机场南线、机场二高速、京通快速、和京顺路、通顺路、李天路和壁富路等城市交通，路程距离东四环，距CBD仅有20公里。 第三、自然山水环境，买别墅的人并不是缺房才买别墅，为的是提高自身的生活品质，所以周边自然环境和配套也很重要。 第四、周边的资源配套，对于本案哈罗中学是很好的宣传靓点。但还需挖掘更深的周边市政配套资源。 · 区域环境分析· 项目SWOT分析 1. 项目内外皆水系环绕、临京哈高速交通动线良好。 2. 小镇建筑面积达到56.6万平方米，绿化率高达60%。 3. 在项目的总体规划设计上，聘请了著名的规划设计（加拿大阿齐贝斯）和园林景观设计（美国的贝尔高林），建筑风格既是多元化，个性化，采取了西班牙和地中海（意大利）建筑风格。 4. 紧邻北京唯一一条温榆河畔，数公里长的绿化带、老河湾，自然生态，怡居豪宅。 ·项目SWOT分析· 【优势】 1. 政府出台的限购令，外地户籍在京购房，需提供5年以上的在京的居住，纳税，社保证明。只能购买一套住房，已有一套住房的不得购买第二套住房。 2. 根据格拉斯的一期和二期销售出的房源入住率很低，而且周边没有其他的生活社区，虽然周边道路虽建设，但人气不旺，不够成熟，没有形成基本意义上的别墅居住氛围。 3. 商业中心区招商不好，消费能力有限，体量稍大，园林入住的居民不能支持消费能力。 4、户型设计概念有些老旧，不够能满足现代购买别墅客群的功能需求，户型较保守。 ·项目SWOT分析· 【劣势】 1. 对于房地产商来说，国家的一系列政策将是对中国房地产重新洗牌的一个时期，是中国房地产快速发展和成熟的时期。 2. 项目周边配套条件，格拉斯项目利用现有的生态自然资源，引入高端的摄影公司入园区拍摄，力争将格拉斯小镇打造为北京市知名婚纱摄影景点等。 ·项目SWOT分析· 【机会】 1. 目前国家出台了房地产政策，大量的居民都持币观望，甚至有些认为明天的房价会大幅度的降下，造成了威胁。 2. 同外部的竞争，那些商业用地的产权，并不受国家政策的影响，购房者也会优先考虑商住两用的房子，这也是我们外部的威胁。 ·项目SWOT分析· 【威胁】 卖点提炼 1. 两条河流：悠远的温榆河，静默的老河湾，毫不吝惜的滋养着格拉斯小镇，大片开阔的自然湿地，茂密苍翠的原生树林，温存的眷顾着一处生态和谐的家园。 2. 三公里长的休闲主题公园沿老河湾曲折环绕，河滩、树林、草坪、休闲步道……共同营造出和谐浪漫的异国情致。 3. 五公里长绿化带运动主题公园沿小镇东、西两侧绿化带依地势而建，运动公园内的球场、慢跑径、各类运动设施，让格拉斯原乡的意蕴在美丽的东方延伸。 ·卖点提炼· 4. 六条快速道路：格拉斯小镇将有6条快速道路与外界连通，机场路、京平路、京通路、李天路、壁富路，以及第二条机场高速路，这是高档别墅区难得的交通条件。 ·卖点提炼· 5. 十分钟车程：格拉斯小镇距离机场高速路仅10分钟车程，方便到达市内各区及首都机场，使财富生活顺利驶入“主车道”。 6. 二十公里距离：格拉斯小镇距离CBD中央商务区仅20公里，由机场高速路、京通路和第二条机场高速路均可快速到达商务核心，轻松完成生活和工作的转换。 7. 国际学校：鲁能格拉斯联手英国顶级国际教育机构--哈罗公学配套在小镇，以包括幼儿园、小学、中学和大学预科的全程教育模式，建立一所领先世界的贵族学校。 ·卖点提炼· 8. 300亩生态园，包括；采摘园、自主耕种开心农场、休闲垂钓园、特色自助烧烤。 9. 北京中央别墅区，温榆河畔，4000亩生态别墅小镇；借鉴世界优秀小镇模式，创造中国新镇示范标准；承载中央别墅区版图扩张的使命，实现中央别墅区升级的宏愿。 ·卖点提炼· 10. 至2006年5月发布全国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续之日起，本案即成为本区域乃至北京市的稀缺资源，使本案成为温榆河畔最后的奢侈乐土。 11.强调私有