房地产基础知识房地产的基本概念和属性特征.ppt

房地产基础知识 房地产金融与投资 参考书目 第一部分 房地产基础知识 ? 房地产的基本概念与特征 ? 房地产业 ? 房地产市场 ? 房地产交易 第一章 房地产基本概念与特征 第一节 房地产的基本概念 第二节 房地产的属性特征 第三节 房地产的类型 第一节 房地产的基本概念 一、房地产及其相关概念和含义 1、房地产（Real Estate) 房地产是房产和地产的统称，广义的房地产是指土地和定着于土地之上的永久性建筑物、构筑物、附属设施，以及与上述物质有关的权益及由此所衍生的权利。 房地产以土地和房屋设施作为其存在的物质形态。 房地产作为财产的一种形态，必然涉及权属关系。 房地产产权为不同所有者占有。 房地产以其不能做物理运动为基本特征，因此也称之为不动产。 2、不动产（Real Property） 不动产是指土地及其定着物，这个定着物包括定着于土地之上的自然物体（如树木、矿产）和定着于土地之上的人造物体（如建筑物、构筑物、道路、桥梁等）。广义的不动产不仅包括房地产，也常常包括不能移动或移动后会损失经济价值的财产。 动产（Personal Estate) 动产也称为非不动产，是指不属于土地及其改良物，如桌子、椅子、床、车、农用机器等，它归属于私人物品。 鉴别动产和不动产的标准： （1）附着方式：物体怎样附着于土地上。 沥青、混凝土 门、钉子、木材 家具、服装、厨房用品、电视机 （2）合约的存在。判断动产与不动产的第三个标准就是有关各方面是否存在合约。 不动产出售 不动产出租 （3）物体的适用性。判断一物体是不是不动产，还可以看它是否适应于此建筑物。 窗帘 钥匙 （4）当事人关系。 现代法庭的规定是：租户所有的商业固着物不属于房屋所有者的财产，但是租户必须在租约到期前搬走这些商业固着物并不可以对建筑物造成严重的损伤。 3、物业 在国际上，物业与房地产、不动产表达的是同一个概念。在我国特定的环境下，两者并不等同。房地产是指形成于生产、流通、消费的整个过程中的房地产产品，而物业则是指进入消费领域的房地产产品。 物业指已建成并经竣工验收投入使用的各类具有使用功能的建筑物及其配套设施、附属设备设施以及相关场地。 物业主要包括3个部分： 已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物 与这些建筑物相配套的设备和设施 相关的场地及内部的非主干道 二、房地产的构成 1、物质形态构成 房地产的物质主体包括三个部分： ?土地（建筑地块） ?房屋（建筑物） ?房屋附属设备 （1）土地(land) 指土地及其上下一定的空间和附着于土地的各种基础设施的总和。 当拥有了一块特定的土地后，所有者既拥有了使用其表面的权利（表面权）。又拥有钻探或者开挖其表面以下部分的权利（地下权），还拥有使用其上面空间的权利（领空权）。 土地的核心问题： 土地是谁的？ 怎样合理利用土地？ 我国个人购买的房地产的土地和房屋归谁所有？ 香港土地归谁所有？ 根据我国1982年《宪法》规定，在中华人民共和国境内城市土地归国家所有，农村土地采取集体所有制，城市郊区土地除法律规定属于国家所有的以外，一般属于集体所有。 我国土地使用权 土地使用权取得方式：划拨和出让 土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌。 国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地、商业、娱乐、旅游用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年。 土地的基本内涵： 坐落：所处的区域和具体地点，国家、地区、城市、区域、地点。 面积：依法确认的面积。 形状：通常用图（如宗地图）来说明。 四至： 地势：地势高低、自然排水情况、被洪水淹没的可能性等。 周围环境、景观 利用现状：现状用途；土地上有无建筑物、其他附着物。 产权状况：土地使用权（国家、集体、出让、划拨）；剩余年限、是否可续期；有无抵押或典当；产权是否有争议等。 地质和水文状况：地基的承载力、地下水位的深度 基础设施完备程度和土地平整程度 建筑地块是指与房地产开发建设活动有关的建设用地，是具有一定使用方向和用途的土地。用地的结构状况大致分为：工业用地、仓库用地、交通用地、市政用地、居住用地、商业服务用地、公共绿化用地、道路广场用地、军事用地、港口用地、其他（国家机关、宗教）等。 三通一平：水通、电通、路通和场地平整 五通一平：给水、排水、供电、通信、道路和场地平整 七通一平：给水、排水、供电、供