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房地产权属制度 第一节 房地产权利与权属 一、房地产权利概述 房地产权利，是指以房地产为标的的民事财产权利，是权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。 房地产权利包括：土地所有权、土地使用权、房屋所有权、房地产抵押权。 房地产权属，是指房地产权利主体上的归属，是将房地产权利与一定的权利主体相联系。 房地产权利的存在是房地产权属的前提和基础。 第二节 土地权属制度 一、土地权属制度的发展： （一）传统土地权利在立体空间上的分离 （二）国家对土地私有权的限制 1、对土地使用的限制。 2、对土地交易的限制。 3、土地征收。 第二节 土地权属制度 二、我国土地所有及使用制度 （一）我国土地所有权的特征 1、主体的特定性。 2、客体的差异性。（1）地域上的差异性; （2）在法律上的表现：1）主体不得同时拥有两种土地所有权；2）两种土地所有权的确权形式也不同。 3、内容的限制。主要表现在土地所有权不能以任何形式进行交易。 第二节 土地权属制度 （二）国家土地所有及使用制度 1、国有土地的范围 《土地管理法实施条例》第二条 下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征用的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 第二节 土地权属制度 2、特征 1）国家统一所有。国务院是国家所有权的唯一代表。 2）中央及地方各级政府分别行使权力。分级实行管理权力而非分级所有。 3）国有土地使用收益中央与地方共享。 4）国有土地所有权的部分权能适当分离，形成国有土地使用权。 第二节 土地权属制度 （三）集体土地所有及使用制度 1、范围 《宪法》和《土地管理法》规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 2、问题 （1）农村集体土地归一定集体组织内的全体农民所有，由农业集体经济组织或村民委员会代表行使所有权。 1）主体虚位，使农民产生疏离感 2）主体虚位，使得所有权行使被“内部人”所控制 3）主体虚位，使得所有权虚化 A.名义上的“土地所有人”没有土地的处分权，不得自由买卖、租赁、转让和抵押土地。B.土地所有者并没有土地的收益权。C.在政府与农民就土地权益所作的博弈中，政府永远处于超越法律的绝对优势地位。 第二节 土地权属制度 （2）《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》 1）相关知识点 《土地管理法》第4条规定 ：国家实行土地用途管制制度。 　　国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 　　前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 　　使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。  第二节 土地权属制度 2）立法背景：珠三角建设用地早已隐性入市 3）内容 作为“农民的资产”的农村集体建设土地，可以按“同地、同价、同权”的原则，纳入统一土地市场。 农村集体建设用地用途限制 准：兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户、外资企业、合作、合资、联营企业，兴办公共设施和公益事业，兴建农村村民住宅，可以使用集体建设用地。取得集体建设用地的单位和个人，不得随意改变用途。 禁：通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地，不得用于商品房地产开发和住宅建设。 第二十五条关于“土地收益”规定，“集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中五成以上应当存入银行(农村信用社)专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。 第二节 土地权属制度 为预防侵犯农民利益设置的法条： 第七条 出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。 　　乡(镇)农民集体所有的土地由乡镇集体经济组织负责经营和管理，没有乡镇集体经济组织的，由乡镇人民政府负