柳州市天山公园及周边城中村改造项目经济测算报告.docVIP

目录 第一篇 项目理解 2 第一章 项目简况 2 一、项目地理位置 2 二、项目地块概况 4 第二章 项目优势、劣势及机会与威胁分析 4 一、优势分析 4 二、劣势分析 4 三、机会分析 4 四、威胁分析 5 第二篇 项目经济指标评估 5 第一章 项目技术经济指标估算 5 一、A地块主要技术指标评估 5 二、B地块主要技术指标评估 6 第三篇 项目开发顺序方案 7 一、开发方案设想 7 第四篇 项目整体定位建议 8 第一章 项目目标客户群定位 8 一、住宅客户群体分析 8 二、商业产品的客户群体分析 8 第二章 项目市场定位 9 一、形象定位的主线 9 二、支持点 9 第三章 案名建议 9 第五篇 两个方案技术经济指标及盈亏对比 10 第六篇 第一方案建议经济测算（原规划指标方案） 12 第一章 总地块经济估算 12 第一节 土地经营盈亏平衡点分析 12 第二节 各地块项目盈亏分析 13 一、A地块项目盈亏分析：（住宅用地） 13 二、B地块项目盈亏分析：（城市公园用地） 17 三、B地块项目盈亏分析：（农贸市场商业用地） 20 第七篇 第二方案建议经济测算 （增加45亩建设用地建议方案） 24 第一章 总地块经济估算 24 第一节 土地经营盈亏平衡点分析 24 第二节 各地块项目盈亏分析 25 一、A地块项目盈亏分析：（住宅用地） 25 二、B地块项目盈亏分析：（城市公园用地） 29 三、B地块项目盈亏分析：（农贸市场商业用地） 33 四、C地块盈亏分析（增加的45住宅建设用地） 37 第八篇 项目户型及单体设计建议 41 第一章 户型配比建议 41 第二章 户型设计建议 43 第三章 单体设计建议 47 第一篇 项目理解 第一章 项目简况 一、项目地理位置 文庙 箭盘山公园 本项目位于天山路与灵湖路的围合区域，东北方向由柳东路连接窑埠古镇可直抵河东中央商务区，向东侧方向由灵湖路连接箭盘路可到箭盘山公园，向南由京港路连接城市主干道屏山大道，向西由水南路连接到文慧桥，可到达文庙和蟠龙山公园，且近飞鹅商圈与五星商圈，地理位置闹中取静，十分优越。 二、项目地块概况 从地势走向看，本项目地块呈西高东低走势，且中部凹陷。从项目形状看，大致呈一个梯形。从项目现状看，西北侧（即天山路北面）为中煤柳州燃气公司、柳冶生活区、山体和低矮的居民区。东北侧为柳东路，路面部门已新建拓宽，且路两侧部分自建房已拆除，但仍有部门自建房存在。南侧为灵湖路，灵湖路与天山路交汇处为一个临街市场，市场内部脏、杂、乱，车子很难通过此路进入天山路，而灵湖路两侧为低矮的自建居民区和一所破旧的小学。地块内部为一个池塘，池塘四周堆有附近居民倒的生活垃圾，水质乌黑浑浊，且散发臭气。池塘中央有一个山体组成的小岛，在池塘边为一片菜地，均为附近居民种植的蔬菜。此外，池塘内部还有一条狭窄的道路，道路将池塘隔开一分为二，且此道路连接里面的一个村子，内有柳州市文物保护单位——天山万里摩崖石刻。 第二章 项目优势、劣势及机会与威胁分析 一、优势分析 1、项目规模达到上百亩，属于较大型楼盘，可塑性高； 2、项目B地块规划要求70%作为公园绿地，高绿化提升居住品质； 3、项目将由国有企业背景的柳州市建设投资开发有限公司开发，其综合实力强劲； 4、项目地处闹中取静的位置，较适宜居住； 5、项目近蟠龙山公园、文庙、窑埠古镇和箭盘山公园，区位优势明显； 6、项目近中心，周边有十五中、八中、箭盘山小学等学校和柳州医专附属医院、柳州市肿瘤医院等医院各类配套，生活配套齐全。 二、劣势分析 （1）项目周边多为低矮和破旧的自建房居民区，不利于高品质楼盘的塑造； （2）项目属于旧城改造项目，拆迁和改造成本大 （3）项目远离城市主干道，且四周道理狭窄，不利于车辆出行； （4）规划中的可建住宅用地较少，能获取的开发利润不多； （5）项目附近的天山路、水南路等崎岖破烂，不利于小区车辆出入行驶； （6）项目附近有一个临街菜市，脏、杂、乱影响项目品质。 三、机会分析 （1）柳州作为一个三线城市，房地产价格仍有较大的提升空间； （2）柳州实施超大城市战略，城市化进程加快，房地产发展也将获得更多机会； （3）柳州旧城改造，催生新的购房需求； （4）柳州大力发展城市旅游业，将为房地产发展创造更多机会； （5）柳州打造广西汽车城，将吸引更多人融入柳州，购房需求就得到不断补充。 四、威胁分析 （1）国家政策的变化仍然威胁项