酒店投资理性思考与决策(某皇冠假日酒店项目筹建案例).docVIP

酒店投资以市场为导向的理性思考与决策 THE RATIONAL MARKET-ORIENTED CONCEPT OF HOTEL INVESTMENT DECISION -------某市皇冠假日酒店筹建案例 朱楷源/文 前言： 中国三十多年的现代酒店发展历史（1978年以来）得出这样的一个总结果：酒店数量平均以300间/年的速度增长，量大质差。至2012年底，中国星级酒店已超过11706家，只有约20%酒店略盈利，80%的酒店徘徊在无利润空间里或亏损区；而这20%的盈利酒店共同特点是按照酒店业运行规律筹建和管理的酒店（包括国际国内品牌酒店）；这是一个值得所有酒店业主和管理者反思的重要问题。 造成我国酒店大面积亏损的内外原因很多，但过去许多酒店不按酒店业市场运作规律投资或运行酒店，因此，这些酒店都首先输在了起跑线上，即问题首先出在投资者或管理者本身身上，这是造成中国大面积酒店不能盈利的内因。内外因辩证哲学告诉人们：事物的内因（即内部矛盾）是事物自身运动的源泉和动力，是事物发展的根本原因，它规定了事物发展的基本趋势和方向；外因（即外部矛盾）是事物发展、变化的第二位的原因。内因是变化的根据，外因是变化的条件。虽然外因是事物发展变化的不可缺少的条件，有时外因甚至对事物的发展起着重大的作用，但外因的作用无论多大，也必须通过内因才能起作用。 内因与外因的辩证哲学原理已经可以清楚地说明我国酒店三十年发展中，大面积无利润或亏损的根本原因了。在此呼吁，无论酒店投资者（业主），还是酒店职业人士都得首先按照酒店业的运行规律和惯例筹建并管理经营酒店，做到投巨资、建酒店，每个业主、管理者都要勇当明君！ 每一位伟大的企业创始人都各有一套有关本企业的明确观念和理论；从而引导其行动与决策。真正成功的企业家，最终都必须有一套明确、简要及深刻的理论，而非仅凭其直觉来经营。他决不是仅仅集聚了一笔财富，而是建立了一个足以生存于世的组织。 被美国权威杂志《商业周刊》称誉为“大师中的巨匠，代表着这个时代管理方向”的管理大师彼德 德鲁克，他认为：企业的建立与经营，首先必须设定纲领性的基本理念，而其中首先的内容便应是关于企业宗旨和使命的设定。只有在明确界定了企业机构的宗旨和使命之后，管理者方能制定其明确适宜的目标。宗旨和使命是企业决定其优先顺序、策略、计划及工作配置的基础。反之，企业的活动将难免处处被动，事事为麻烦所扰。 本文以抛砖引玉的姿态，传递信息，以飨读者！ 正文： 某市皇冠假日酒店自2004年4月29日奠基以来，已经历了整整两年时间，按酒店行业的常规，该酒店应进入营业准备期，但令人遗憾的是，该酒店至今仍然处在建筑方案的深化阶段（注：过去一年做的方案因不切实际而推翻重做）。如果下一步各阶段筹建工作能顺利、有效的开展，则预计在2008年10月正式开张营业。造成这一结果的主、客观原因较多，但笔者（作为第二任筹建总经理）认为最根本的原因在于酒店筹建开始之前没有明确设定筹建宗旨和使命，而且缺乏明确的、切合实际的建设目标。在这种情形下开始了筹建工作，经过一年后发现：将来建成的酒店会在造价上失控；经营项目设置上不符合当地市场实际；编制的酒店经营预测属纸上谈兵，不可能实现。如果按此情况继续下去，业主的投资失控，更严重的是酒店将来非但无利可图，反而成为业主将来的一个经营包袱。为此，经过冷静的反思，业主最终做出了果断决定：推翻原方案，重新进行酒店规划和建筑设计；同时，聘请国际知名的咨询公司进行可行性研究，引进国际知名酒店品牌，调整筹建班子，更换筹建总经理（本文作者为新任总经理），并对原方案进行重新审视和彻底修改。虽然本酒店前期走了些弯路，回顾总结，虽有遗憾，但取得了宝贵的经念并通过重新调整，新方案的投资是理性的，更符合某市酒店实情，可以预见这将为业主增添又一个运作良好的良性资产。 众所周知，企业管理的根本目的是求得经济效益，在作出任何一个决定，采取任何一个行动，都必须永远把经济绩效摆在首位。本项目因属市政府标志性项目，因此，带有较浓的完成政治任务色彩。最初市政府领导为了能满足市府接待工作的要求，提出诸如酒店客房不少于400间、多功能厅不小于1200平方米等要求。很显然，这与企业管理的首要任务不相吻合的，因为这些要求只能满足政府需要，但与当地的客源市场（如商务、会议等）的需求不符。为此，摆在业主面前实际上是一个大难题，即如何平衡好市政府的要求与酒店投资经济效益之间的关系。值得高兴的是经过不懈的努力和沟通，最终形成了一个新的酒店规划方案，基本上解决了这个原本很难解决的