凤来小区策划思考.pptVIP

凤来小区策划思考——商业最大化 前 言 很荣幸有机会参与到凤来小区的前期策划讨论中，共同探讨并解决本项目的商业开发及销售问题。 认识凤来小区 項目位處莞城中心,西城樓、鳳凰台等重要莞城歷史地標近在咫尺。 基地北臨西正路,西向鳳來路,緊靠天和百貨及文化廣場,南接向陽路,東面周邊呈不規則形狀,東北面以松柏街為界,邊界距同樣南北走向的邁豪街不遠,東南面至東莞市第三炮竹廠,地塊呈北寬南窄的曲尺狀。 基地面積為41716平方米,地勢西南高而東北低,南北高差約7米。 经济技术指标 基本指标 基地面積 41716 平方米 容積率 2.35 地上建築面積 97980 平方米 地下建築面積 68000平方米 覆蓋率 43%(不包括4.5%保留建築部份) 綠化率 27% 建築物高度 低層不高於24米 高層不高於100米 建築面積一覽 地上建築 商用 32980平方米 住宅 65000平方米 保留／舊建築 2400平方米（不計入建築面積） 總計 97980平方米 地下建築 商用 23000平方米 總計 68000平方米 停車位 地下停車 800輛 地面停車 100輛 规划特点 整体规划：因地制宜，去芜存菁的重建方针。 保留和再利用反映地方风貌和强列个性的元素，再结合富有时代感的新建筑，形成层次丰富、风格兼容的新街区，保留地方底蕴和民老街记忆，更增添了现代时尚元素，丰富街我景观。 具体措施： 形成立体街区：串通人流源头，善用地势高差，制造多个首层，行人不知不觉中自然进入另一部分的二 层或负一层 丰富的城市空间：以景物为题，为市民提供不同气氛和性格的室外活动场地 适度降低空间尺度，增加热闹气氛 保留旧街网及有特色的文物及建筑 人与车的有机结合：照顾行人安全舒适步行环境，兼顾驾车人仕的需求和方便 打造最时尚，最具创意的商区：传承岭南文化，打造有品味和创意的时尚商业 名牌区街区 规划特点 单体建筑设计 低层商业建筑：简单造形，中性色调，红砖墙结合玻璃和金属挂板，形成光滑与粗糙、浓与淡、新与旧的对比。建筑细部运用功能元素营造丰富的街景。 项目的成败关键 算上地下商业面积，商业面积基本接近住宅面积。莞城的住宅由于供应量较少、本地人的老城地缘和生活便利因素，销售的难点不大。商业部分单价远高于住宅价值、投资需求为主、市场承接的风险大等；因此本项目的成败关键在于： 商业的销售 东莞的商业环境 东莞市区商业市场发展历程： 2003年前商业项目发展较慢。 2003年，东莞市区出现了像华南MALL、世博广场、地王广场、东方威尼斯广场、盈锋广场二期、第一国际等多个超大型商业项目，加上原有的东城步行街、南城富民步行街，造成短期内商业总面积供大于求的局面。 2004年，东莞政府相关部门作出相应调控措施，商业项目推货量得已合理控制。 2005年，东莞市区商业项目归于平静，整整一年没有一个大型商业项目出现。 2006年五一，东城世纪广场面市。销售情况良好。 结论：东莞市商业地产经过一段时期爆发性增长后，目前归于平静，市场需求有一定数量沉淀。 东莞的商业环境 东莞商业市场存在问题 造成东莞市区大型商业项目一哄而起，短期内供大于求的局面，东纵大道附近短短几百米聚集了沃尔玛、彩怡百货、时尚电器城、天虹商场、顺电、天和百货、海雅百货、好又多、百佳、国美电器、永乐电器、华润万佳、家乐福等十几家零售业巨头，问题出自何处： 1）政府缺少经验，商业项目规划和总量控制及分配不合理； 2）开发商过分追求商业开发的丰厚利润，未预测供求市场总量，一哄而起； 3）未充分析市场，对市场消费需求和消费能力把握不准，简单地以为有先进的概念和操作模式就能扩大需求； 4）发展商短期内的逐利性，未给投资者和租户预留增长空间，过分透支未来升值潜力； 5）发展商未预留足够的市场培育期成本，项目易恶性循环。 东莞商业用房预售和空置面积 东莞的商业规划 以“一主八副”商业中心为主导，建设一个以莞城、东城、南城和万江主要商圈为核心的东莞市商业主中心，发展松山湖、虎门、常平、厚街、塘厦、长安、樟木头、石龙八个商业副中心； 现代风情商业街：以莞城的西正路—市桥路、新芬路、新风路，东城的花园路、万江的万福路以及一批新开发、规划的商业街为主，如东城风情步行街、愉景步行街，南城富民商业街、常平国际风情步行街、