北京二手房交易市场的现状问题及对策.docxVIP

区域经济District economy北京二手房交易市场的现状、问题及对策苏　静　北京宝泰房地产开发有限责任公司　１０００５３明显，其与一手房成交比例间的差距也由去年的 1：1.22 改写为 1.16：1。而根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队根据对我爱我家房地产经纪有限公司、链家房地产经纪有限公司、中原房地产经纪有限公司等10家重点房地产经纪公司的调查，2009年 11月下旬，北京二手住宅交易量大幅上升，交易价格达到今年以来的最高值，交易均价每平方米突破 13000 元。10 家【文章摘要】随着国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场将逐步发育成熟，成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。然而，二手房交易市场是伴随着我国住房制度改革诞生的新兴市场，存在问题是不可避免的，但我国二手房交易市场的发展前景十分广阔，目前政府相关部门正在采取各项措施，培育和完善二手房交易市场。北京市二手房市场的发展有着非常广阔的前景，随着二手房交易市场的进一步完善，人们将更能容易实现居者有其屋的理想，二手房交易市场像其他市场一样将为人们的生活水平的提高做出更大的贡献。【关键词】二手房交易；现状；问题；对策一、二手房兴起的背景全国的房改，从 1980 年邓小平提出住房制度改革的总体设想以来，有了很大的进展。特别是国务院 1994（43）号文件《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布以来，住房制度改革取得了很大成就。全国范围内已停止了住房的实物分配，一、二级市场全面加快开放，特别是 2006 年出台的“国十五条”中又明确指出“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件”。由此可见，国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场将逐步发育成熟，成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。二、北京二手房交易市场目前的现状2009 年年关将至，北京二手房市场呈现出火爆的交易趋势。主要原因是二手房买卖的各项税费优惠政策即将到期，购房者为了搭乘优惠政策的末班车而蜂拥买房，掀起了北京二手房交易市场的火爆场面。进入11月份以来，购房者出现着急买房，急于过户的现象，各个区县房产交易大厅人满为患。（一）二手房需求旺盛二手房由于价格相对低廉，地段较好，社区成熟等优势得到京城大多数百姓的认可，城区地带新建商品房价格长时间居高不下、城市拆迁工作带来相关人员的的二次置业需求、外来人口对住房的需求逐渐从租赁转向产权的购买、城市交通的拓展完善带动相关地带的地域价值升高等因素都导致了北京市二手房需求量在逐年递增。分析其需求旺盛的原因，主要有以下几点：(1)价格相对商品房较低廉，使二手房成为置业阶梯消费中必不可少的一环。住房者根据经济收入的变化，而逐步提高改善自己的居住品质，对于一些收入较低的年轻家庭，由于初次置业者经济承担能力有限，对居住品质要求也不是很高，价位低、交通便捷的二手房便成了首选；而对于一些房改房、已购公房及经济适用房业主，他们会选择购买面积更大、户型更好、配套更完善且价格便宜的二手商品房。(2)拆迁和城市改造，使二手房成为中低收入者的重要选择。随着北京市的城市改造，大批的拆迁户不得不告别居住了多年的老房子，等待政府的补偿和寻找新的住所。例如，由首创承办的呼家楼地区的拆迁，由于这个地区大多是北京汽车摩托车有限公司、北京机床厂等工厂的集体宿舍，拆迁补偿费用是远远买不起这一地区的商品房的，加上这些工厂都已倒闭或重组，大部分居民都是下岗或再就业职工，收入是相当有限的。因此，在拆迁后寻求新住所的时候，二手房会是他们的重要选择。(3)城市环境的完善，轨道交通建设加快，使二手房更具有得天独厚的优势。大多数新开发的楼盘配套设施还没有建立起来，未形成一个整体环境，而二手房以交通便捷、社区成熟、配套设施完善等特点有着得天独厚的优势。随着北京城市治安的改善，环境建设加快步伐，数条地铁的开工建设，使北京的交通更加畅通无阻，居民出行时间将大大缩短。（二）二手房供应量潜力巨大但供应不足根据北京市房地产交易管理网的网签数据显示：2009年上半年全市二手房住宅网签总量达到了 101164套。从一、二手房的对比数据分析，前半年二手房市场的快速回暖使得其在整个房地产市场中的优势地位愈加被调查单位的二手住宅成交 13392 套，比 10月份增加 5929 套，增幅达 79.4%，当月成交套数和增幅均达到今年以来的最高值。由以上数据可见，自去年 10 月政府出台利好政策后，购房需求得以快速增长，二手房市场交易量有增无减，加上二手房市场需求量的不断增加，势必二手房市场供应量要跟上来，以便达到供求平衡的状态，满足购房者的需求。然而，目前北京二手房成交量的火爆增加，造成房源相当紧张，通常中介公司销售一套二手房的周期只有 2