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房地产开发与经营 吴聘奇 wupinqi@163.com 第一章 绪论 1.1 房地产概述 1.2 房地产业概述 1.3 房地产开发与经营概述 1.4 房地产市场及其运行规律 1.1.1 房地产的含义 房地产： 土地、建筑物和其他附属物， 以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。 包括：土地、建筑物及附属物三者之间的 四种组合方式及其所衍生的法律权利。 1.1.2 房地产与不动产的关系 不动产包括房地产、矿产、林产： 不能移动或移动后会改变其原来性质、形状 或失去原价值的物。 土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。其中，地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。 房地产的英文名称： Real Estate、Real Property —— 真正的财产、永久性的财产 Real Estate: 土地及附着于土地上的构筑物 和房屋 Real Property: 除Real Estate之外，加上 附带的各种权益，如所有权在内的及与此 相关的保有权、享用权、管理权、处分权等 1.1.3 房地产属 房地产位置的固定性 房地产使用的耐久性 房地产的异质性（独特性） 土地供给的稀缺性 房地产投资与消费的双重性 房地产的相互影响性 房地产的易受限制性 房地产的难以变现性 房地产位置的固定性 房地产位置的固定性 建于1930年，原名南京大戏院。1950年更名为 北京电影院。1959年更名为上海音乐厅至今。 作为全国第一座音乐厅，1959年后的数十年中，一直是上海乃至全国的音乐活动中心之一 。 经历几次大修形成良好的建声效果，著名指挥家 陈燮阳认为“除了顶级的维也纳金色大厅、阿姆 斯特丹音乐厅、波士顿音乐厅这三家外，在音质 上，上海音乐厅可以和任何音乐厅一较高下。” 房地产位置的固定性 固定性是相对的 固定性是相对的 固定性是相对的 房地产使用的耐久性 房地产使用的耐久性 50/70年后房子和土地怎么办？自动续期收费吗？ 房地产的异质性（独特性） 房地产使用的异质性 土地供给的稀缺性 房地产投资与消费的双重性 房地产的相互影响性 福州“最贵”楼盘 东街口天桥拆后的快速城建时代 房地产的易受限制性 房地产的易受限制性 房地产的难以变现性 1.1.4 房地产分类 1.1 房地产概述 1.2 房地产业概述 1.3 房地产开发与经营概述 1.4 房地产市场及其运行规律 1.2.1 房地产业的内涵 从事房地产投资、开发、经营、服务和管理活动 的主体及其所进行的上述经济活动的有机结合。 主体：投资主体、开发主体、经营管理主体、 建筑商、金融机构、物业管理商、中介…… 活动：投资、开发、经营管理、建筑施工、 金融活动、物业管理、中介服务 …… 1.2.2 在国民经济中的定位和作用 基础产业 支柱产业 重要作用： （1）基本生产要素 （2）带动关联产业 （3）改善人民生活 （4）促进城市建设 （5）优化产业结构 （6）扩大城乡就业 （7）增加政府收入 1.2.3 房地产业与金融业 开发过程的资金支持 消费过程的信贷支持 美国住宅交易三大法宝： （1）抵押贷款证券：抵押贷款集合 （2）担保抵押贷款证券：集合分不同期限部分 （3）切块抵押贷款证券：集合任意分组 1.1 房地产概述 1.2 房地产业概述 1.3 房地产开发与经营概述 1.4 房地产市场及其运行规律 1.3.1 房地产开发与经营的含义 房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内， 通过对土地、建材、基础设施、劳动力、 信息等多种资源的优化组合利用， 进行基础设施、房屋建设和土地开发， 并对开发成果进行转移、运营、管理等 一系列经济活动。 1.3.2 房地产开发与经营的特点 复杂性 区域性 长期性 资金密集性 高收益性和高风险性 政策性 名词：楼花（预售房） 拆卖如落英缤纷、预售如未结果的花 尚未竣工，施工进行25%以上 广告、楼号、沙盘、设计图、示意图 楼花一般比较便宜，便于投资也有利于投机 “恶之花”：失信欺诈、恶贯满盈 …… 你的看法？ 楼花的限制和规管 历史背景：刺激楼市 非常政策、催生泡沫、激起民怨、厌商仇商 限制转让——禁止转让 提高透明度和准确性： 示范单位不能让买家有错觉 楼花宣传资料须列明正确位置 须披露与公司高层有关的交易资料 名词：期房 房地产开发商从取得商品房预售许可证开始 至取得房地产权证大产证为止所出