2011年烟台城市发展市场研究报告.ppt

项目名称 建筑风格 建筑建材 园林景观 社区主题 天马相城 意大利古典 仿石材、涂料 景观以普通绿化为主 无 天越湾 地中海 立面石材、涂料 别墅之间普通绿化 养生主题 马山寨 意大利 仿石材、涂料 景观以普通绿化为主 无 桃源一品 地中海 石材 以湖为景观主线，风水位主题设置节点 风水主题 西海岸 现代 涂料、瓷砖 组团绿化景点 无 风格主要以地中海的欧式风格为主； 园林景观多以简单绿化节点点缀社区，缺乏景观亮点； 没有社区主题，只停留在满足居住功能的阶段。 别墅市场 * 追求卓越 德达天下 第二部分：烟台房地产市场分析 % 购买别墅的客户大多以市区为主，县市区与外地客户与烟台有关系，主要为业务往来，县市区产品品质、居住环境一般，使县市的购买力外溢，这部分客户注重购买带来的身份认证；客户主要靠口碑传播得知项目信息。 核心客户 次主力客户 辅助客户 市区五区 外地客户（东北） 县市（龙口、招远、蓬莱） 购买驱动因素 客户构成及行业 市区五区 升级换代\居住体验\尊贵感 私营企业主，主要从事贸易、制造、物流为主 县市客户 身份感\良好的居住环境 私营企业主主要与矿业、制造业等相关 外地客户 身份感\宜居\ 别墅市场 * 追求卓越 德达天下 第二部分：烟台房地产市场分析 别墅机会点判断： 产品类型——联排、独栋（以2层为宜） 产品面积——独栋300-500，联排200-300左右（市场供应单体面积偏大，限制了售众） 客户构成——市区高改客户为主（未有别墅体验因而更多考虑总价及性价比，建议缩小面积但不减少功能） 市场供应不足，整体缺乏品质型别墅生活体验 产品风格——以跳出地中海风格为佳（目前较为众多，乏善可陈，文化气息引导不足） 产品亮点——功能突出。如地下私人酒窖、雪茄吧、KTV影音娱乐室、商务洽谈室等 别墅市场 * 追求卓越 德达天下 第二部分：烟台房地产市场分析 洋房市场主力供应面积在140-160㎡，销售均价为8000-10000，总价区间140-180万。 购买马山寨洋房的客户主要是来自于市区私营业主； 这部分客户喜好低密度住宅，但支付能力达不到别墅购买门槛； 产品类型 项目名称 面积区间 供应量 消化量 月均消化套数 总价区间 洋房 马山寨 160-256 100 100 90套 120-250 天越湾 122-195 84 84 100-200 在售高端洋房存量极少，市场存在空白，其他多为中及中低端产品，在市内五区非核心位置供应 品质型高端洋房目前市场接受度一般，高端客户多愿意接受别墅或大户型高层平层或复式 洋房产品处在市场相对尴尬位置 洋房市场 * 追求卓越 德达天下 第二部分：烟台房地产市场分析 从供应曲线上来看，高层产品集中供应分布为150-160㎡、180-210㎡、240-280 ㎡。 从销售套数曲线看，高端项目走量最好的产品区间段位：90-120、140-180， 通过对比可以发现，目前供应的高层产品户型面积偏大。 结合供应量看，高端项目供销比较低的面积段也集中在90-120、140-160之间。 区域市场表现：针对高层市场 * 第二部分：烟台房地产市场分析 主力消化产品单价：9000-10000元 /平米、10000-12000/平米。 总价集中在90-110万，110-140万、140-170万。 月均消化套数项目之间相差较大，09年新开项目市场表现较佳，月均消化速度可达40套/月。 项目名称　40 面积区间（平米） 目前均价 推出套数（约） 推出面积（平米） 销售套数（约） 销售面积（平米） 销售周期 月均消化套数 推售比 世贸海湾1号 76.23 12000 120 0.9 96 0.72 2.5年 14 1.25 120-240 11800 648 10.3 318 5.6 2.01 东上海赋 160-280 16000 192 4.4 150 3.3 3年 4 1.34 天鸿凯旋城 178-187 11700 304 5.4 168 3 2年 5 1.80 天越湾 131㎡-698㎡ 10500 688 11.3 385　 6.3 1年 40 1.78 69 13000 100 0.6 90 0.5 1年 1.1 麓溪公馆 151-182 8700 204 3.4 120 2 10 1.7 马山寨 93-165　 9200　 210　 2.6 198　 2.3 0.5年 33 1.26　 93 9200 53 0.4 53 0.4 0.5年 11 1 桃源一品 147-280 10000 277 5.3 237 4.2 0.5年 40 1.1 区域市场表现：针对高层市场 * 追求卓越 德达天下 第二部分：烟台房地产市场分析 主力客户多为私营企业家和个体老板 次主力群