4+2商业地产开发运营模式及招商实战.pdfVIP

4+2商业地产开发、运营模式与各业态招商实战 目 录 一、4+2商业地产模式定义 二、主流综合体开发的盈利模式 三、城市综合体的定位 四、商业地产开发全程要务 五、经典案例解读 一、4+2商业地产模式定义 二、主流综合体开发的盈利模式 三、城市综合体的定位 四、商业地产开发全程要务 五、经典案例解读 商业地产与城市综合体定义 • 商业地产定义： 商业地产是指由民间资本投资，以持有型物 业获取收益的房地产开发 • 城市综合体定义： 城市综合体是指以满足城市功能性配套为目 的，进行公共设施建设的投资工程 商业地产与城市综合体定义 购物中心(shopping mall)定义：由一 组零售商及相关的所有服务性、商业性设 施共同组合而成的商业建筑 商业地产 综合体 购物中心 不是所有的商业地产项目都开发有购物中心，不是所有的商业地产项目 都属于城市综合体 商业地产与城市综合体定义 • 万达广场：购物中心、商业地产、城市综合体 • 华侨城：城市综合体 • 大悦城：购物中心 • XX广场：地产项目 商业地产与城市综合体分类 • 商业地产： ——产权方式：销售型、持有型、复合型 ——物业形态： shopping mall、Block 街区、线型步行街 举例: 商业地产与城市综合体分类 • 城市综合体： ——物业用途：商业城市综合体、旅游城市综合体、 公建城市综合体、社区综合体 举例: 本次培训重点讲解国内最普遍的商业城市综合体 商业地产与城市综合体分类 • 购物中心： ——辐射范围：都市型、城市型、区域型、社区型 ——客群定位：全年龄型、家庭型、年轻时尚型、 儿童型、女性型 举例: 商业地产盈利点 商业地产（商业城市综合体）盈利点： 房地产、资本运营、商业经营 销售型物业的短期开发利润 资产增值的长期利润 自营联营商业部门的持续经营利润 商业地产开发价值链 • 商业属性5-1： 满足消费、促进商贸 城市消费需求的升级 城市商贸经济的升级 商业地产开发价值链 • 城市属性5-2： 完善区域配套 周边住宅入住率的提升 周边公共设施的引领到位（交通、教育、文化） 商业地产开发价值链 • 社会属性5-3： 改善民生（就业、生活） 商业经营解决低端劳动力的就业 商业经营提升居民生活品质 商业地产开发价值链 • 经济属性5-4 ： 提升GDP 固定资产投资额数十亿到近百亿 商业地产开发价值链 • 地产属性5-5： 开发获益 开发商既可获得短期开发利润也可获得长期利润 10万平米购物中心带来周边100万平米住宅增值5-10% 4+2商业地产运作模型 商业项目核心战略4+2 动线 人流 业态 租金 资金流 售价 消费需求 经营效益 投资回报 开发利润 地方政府 运营商 追求上述各个层面的利益均衡点就是商业地产项目的长期核心使命 一、4+2商业地产模式定义 二、主流综合体开发的盈利模式 三、城市综合体的定位 四、商业地产开发全程要务 五、经典案例解读 万达城市综合体的演变脉络 第一代：单一建筑（3-5万平米） 第二代：复合建筑（5-8万平米） 第三代：组合建筑（10-30万平米）