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国际投资大厦策划书（全） 市场租售：买卖占主流，西风压东风 2001年上半年，市场吸纳了近28万平方米的甲级写字楼面积，其中多数面积被电信、金融行业购买且多数用于自用，同时新租户租用和现有租户扩租的情况也比较踊跃。 自今年上半年以来，中资公司目前仍是甲级写字楼的主要购买者。中资公司购买写字楼多数用于自用。以金融街为例，目前金融街地区的成交价在2400美元／平方米。销售价格呈上升趋势，比去年同期上涨了3个百分点。租金方面，成交价在26美元/月。比去年同期上涨了7个百分点。 金融街甲级写字楼市场主要数据指标 平均售价 （美元／平方米） 2400 平均租金 （美元／平方米／月） 26 平均回报率 10.8％ 免租期（二年租期） 1－2月 甲级写字楼平均空置率 8％ 物业管理费（美元／平方米／月） 3.5 年 初中国移动和中国电信整买了金融街C区10万平方米的写字楼，去年成立的中国最大的证券公司中国银河证券购买了国际企业大厦东段2万平方米的写字楼，以上大单成交直接影响了市场的供给，在某种程度上导致西部市场供不应求的紧张局面。 另外，位于中关村的科技会展中心二期写字楼也售出85％。国兴大厦写字楼客户主要是国有大中型企业和他们的计算机服务部门。销售率在60%以上。而华通大厦二期销售率接近100%。 比较而言，东城区及CBD由于卖盘不多，主要以租赁为主。租售价格与去年相比大约会上调了6%。 综合以上分析，我们发现2001年上半年写字楼租售市场一个最大特点就是：西区市场（西城区、海淀区）的销售（租赁）量占北京市场的68%以上，从而以绝对的优势超过东部地区（东城区、朝阳区），成为2001年上半年市场的热点。 2001年上半年甲级写字楼大单成交精选 项目名称 购买方 购买写字楼面积（平方米） 凯旋大厦 国家粮食储备局 20000 国际企业大厦 中国银河证券 20000 金融街C区 中国移动、中国电信 100000 〈二〉 竞争区域市场 根据该项目的位置，我们选定具有类似性位置的西北二环及北二环作竞争区域市场分析。类似性位置体现在都在交通主干道附近，距写字楼集聚区近，但又不在CBD或中关村很明显的商圈之内，具有一定参考性。 西北二环，我们选定了5个项目分别为：方圆大厦、凯旋大厦、金运大厦、成铭大厦、腾达大厦，从这5个项目来讲，其平均售价在14800元左右，入住率达82%，产品基本被市场所认可，销售情况良好。 北二环，我们选定了5个项目分别为：洲际大厦、神华大厦、中成大厦、世源大厦、三利大厦，从这5个项目来讲，其平均售价在14600左右，入住率高达98%，产品完全被市场认可。 从以上两个位置的情况来看，符合区位特点的产品容易得到市场认可，且品质好、有特点的产品被客户认可的可能性越大。 〈三〉 本地区市场（西二环） 西二环我们选定了15个项目作分析，其分别为：四川大厦、百盛大厦、京韵大厦、万通新世界广场、中化大厦、国际企业大厦、建威大厦、平安大厦、通泰大厦、投资广场、远洋大厦、月坛大厦、国际金融大厦、国宾大厦、官园大厦，从这选定的15个项目分析、10万平米的有8个，其平均售价在16500元左右，略高于全市平均售价，租金水平较低，入住率平均超过90%，产品品质好，高档项目多。 由于本项目邻近金融街，金融街里的情况对本项目有着很大的影响及参考性，因此，下面将重点对金融街及里面各项目情况作详尽的分析。 金融规划 概况 金融街规划用地东起太平桥大街，西至西二环路；南起复兴门内大街，北至阜成门内大街；规划用地103.76公顷，其中去除现状保留用地后，新规划用地约88公顷。规划地上建筑面积238万平方米，地下建筑面积约80万平方米。金融街区域由规划路划分为A、B、C、D、E、F、G七个区。A、B、C区由北向南沿西二环排列；E、F、G区由北向南沿太平桥大街排列，长话大楼、中国人民银行、百盛购物中心所在的D区位于整个金融区域的最南端。 按照建设“金融管理中心”的定位，金融街的建筑以高档金融办公为主，兼有居住及商业、娱乐、停车等配套服务设施。金融街的建筑风格现代，气势雄浑，体现金融业的实力、稳定，映射出时代精神。 交通 金融街区域四面临城市干道，具有得天独厚的外部交通条件。在区域内，东、西向规划有两条红线宽分别为45米、40米的武定侯街、广宁伯街，与南北向贯穿整个区域的金融大街共同形成了“一横两竖”道路骨架共同构成了区域内四通八达的道路系统。 市政 金融街地处内城，周边具备良好的市政条件；已经过批准的、完善的