第五维修管理.ppt

《物业管理概论》教学课件 主讲人：钟健生 第五章 房屋维修管理 第一节 房屋维修管理概述 一、房屋维修的概念与特点 (一)房屋维修管理的概念 房屋竣工使用后，由于自然因素和人为因素的影响而造成不断损坏。为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的程度，延长使用寿命，达到保值增值的目的，就必须要对房屋进行维护、修缮和改建。 比如：房屋的外露部位，如屋面、外墙、勒脚、外门窗和防水层等的污损、起壳、锈蚀及破坏等现象（外部损坏）；房屋内部的结构、装修、内门窗、各类室内设备的磨损、污损、起壳、蛀蚀及破坏等（内部损坏）。房屋外部项目的长期失修，会加速内部结构、装修、设备的损坏。 损坏原因： 自然因素：气候因素、生物因素、地理和灾害因素 人为因素：使用不当、设计和施工质量的低劣、维修养护不善等因素 （三）房屋维修养护的原则 1.坚持“经济、合理、安全、适用”的原则 少花钱多修房，修好房；物业管理的重要组成部分，制定出修缮计划和方案；安全第一；从实际出发，因地制宜，满足使用和质量的实际需要。 2.预防为主，管、修相结合的原则 房屋的使用、管理、修缮保养是一个统一的过程。预防为主，防止人为因素造成房屋毁损，及时发现隐患，排除故障与险情，防止事故发生及故障的扩大。 3.采取不同标准、区别对待的原则 （1）新建房屋：做好日常的保养，保持原貌；对居住小区还要做好居住环境的综合治理。 （2）旧有住房 分别采取保留、改建和拆建措施 对结构性好、设备齐全、等级较高的房屋，按原有的风格和标准进行维修。 对尚需利用的老住房，通过适当的改建，尽量提高居住水平和卫生条件，并保证安全和正常使用。 城市规划区内近期需拆迁的房屋，以简修为 主，保证安全使用。 危、陋住房有计划的拆建 （四）房屋维修管理的意义 1.房屋维修管理是房屋实现保值增值的保证 2.搞好房屋维修管理是房地产经营顺利开展的基础 3.搞好房屋维修管理是物业管理企业实现“自负盈亏、自我发展”的前提 案例： 五、房屋维修责任的划分 （一）新建房屋在保修期内 （二）保修期满后 （1）物业管理企业承担 共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的维修责任。 （2）业主承担物业内自用部们和自用设备的维修责任 物业管理条例规定：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 根据2000年1月30日国务院发布的《建筑工程质量管理条例》，建设工程实行质量保修制度。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：P66页 四、房屋维修管理的内容 （一）房屋的安全检查 （二）房屋维修计划管理 （三）房屋维修技术管理 （四）房屋维修质量管理 （五）房屋维修施工管理 （六）房屋维修档案资料管理 第二节 房屋维修安全管理 第二节 房屋维修安全管理 第二节 房屋维修安全管理 第二节 房屋维修安全管理 内容小节 第三节 房屋维修工程 一、房屋维修工程分类 根据房屋的损坏程度和相应的工程性质，房屋修缮可分为5类： 第三节 房屋维修工程 二、房屋维修标准 1.主体工程 2.木门窗及装修工程 3.楼地面工程 4.屋面工程 5.抹灰工程 6.油漆粉饰工程 7.水、电、卫、暖等设备工程 8.金属构件 9.其他工程 三、房屋维修工程技术指标 1.房屋完好率 2.年房屋完好增长率 3.房屋维修工程量 4.维修人员劳动生产率 5.大、中修工程质量合格品率 6.维修工程成本降低率 7.年职工负伤事故频率 8.小修养护及时率 9.房屋租金收缴率 10.租金用于房屋维修率 11.流动资金占用率 12.机械设备完好率 四、房屋的日常养护 房屋日常养护是房屋维修的基本环节。 它是指物业管理企业为了合理延长房屋使用周期、确保房屋的完好和正常使用所进行了经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业管理 的基础工作。 可分为零星养护 和 计划养护 二、房屋日常养护的内容 * * * * * *