2013年郑州企业公园项目年度营销推广策略_销售执行.pptVIP

如果这些还不能解决问题，我们不妨为2013年的销售任务做一个长线的铺牌！ 2013年营销推广执行 一期多层余量去化 二期小高层一批形象启动 二期小高一批首次开盘 企业公园2~3月阶段销售推广轴 2期小高层的5栋小高层产品2013年完成销售约60%，在此确定的销售目标、根据工程节点安排及进度，建议大的集中开盘，具体调整看后期市场的整体变化，结合项目在售期间的安排，2次集中开盘具体的营销节奏如下。 2 2月下旬 3月初 3月底4月初 2013年任务一：一期多层余量销售 可售面积10000㎡左右，均价6500元/㎡，销售额约6000万； 2013年任务二：二期小高12、15#销售 可售面积31013平米，共计64套，销售额约1.7亿； 2013年任务三：二期小高9、10、11#销售 可售面积29967平米，共计52套，销售额约1.6亿。 2013年总体销售金额为3.9亿、二期销售金额3.3亿 按照2013年年度任务：2.1亿 二期12、15#（首批），9、10、11#（二批）必须销售60%以上。 TARGET2013销售任务分解 开盘销售总套数的70%，通过4、5月强攻，完成二期12、15#的总销售： 首批销售金额1.7亿，目标去化70%，目标销售1.2亿；首批总面积31013㎡，目标去化70%，目标销售21709㎡；首批套数64套，目标去化70%，目标销售45套 销售套数：45套=21709㎡ 1.2个亿的销售任务必须完成45套； 认筹客户：“64套/70% = 107批” 销售近45套，按50%的解筹率，必须积累90批认筹客户； 到访率：“107批/25% = 428批” 按25%的认筹率，至少需要180批到访客户，才能达到90批认筹客户； 6月中开盘：107批/90天=1.2批/天 项目预计6月15转筹搜理客户，因此,我们需要在6月15日就有107组认卡客户，也就是每天必须认卡1.2组以上，到访必须达到428批才能转换107组人卡客户。 第二阶段到访必须达到360组以上，认筹必须达到90组以上，每天排卡量必须达到1.2组以上。 [1.2个亿的销售任务分解] 清楚了项目的核心竞争力，那么在开始找客户之前， 首先要了解企业公园2013年卖什么？ 二期小高层产品！ 优势： 1、可选面积大，可分割性强； 机会： 1、功能性具备写字楼属性； 2、价格较写字楼产品要低； 劣势： 1、楼层高，自动屏蔽一部分生产型客户； 2、高楼层办公给企业带来很多不便利性； 威胁： 1、小高层办公无市场优势； 2、产品局限，让客户被其他低价、功能性强的项目抢走； 总结：小高层产品的市场竞争力较低，但其存在一个机会点，具备写字楼功能的形态！这为我们在寻找客群上，找到了更多的出路！ 项目整体价值分析 优势： 1、地段； 2、园区配套设施 机会： 1、万科、建业、升龙品牌； 2、高新区发展政策； 劣势： 1、价格高，推售产品局限； 2、无高新区政策扶持板块； 3、园区整体氛围不强； 威胁： 1、同类产品价格战； 总结：区域价值的利好点可能会为我们来带一部分的投资客。但是小高层产品局限、和氛围，让园区整体竞争力量较弱，不可避免的被同类底价竞品抢客户！ 锁定客群：金水区、高新区、郑东新区 博思堂观点： 三大板块写字楼密集，正是本项目竞争的核心区域！2013年项目推广渠道上应将重点放在此三大板块！ 渠道锁定：短信、路过、朋友介绍！ 博思堂观点： 客群在认知途径上较为私密、小众，2013年本项目媒体投放应加强老带新、周边封杀、点对点直接输出！ 通过来访的数据，除短信我们可以看出路过客户和朋友介绍最多，也就是，我们的主战场在高新区！ 金水区、东区为重点媒体投放区域！ 三大类客群必须抓 1、高新区工业地产需求客户必须抓； 2、金水区、东区写字楼客群必须抓； 3、辐射河南商务投资类客群必须抓。 必抓客群一 如何从同类产品里抢来客户？ 一、市场传输点抢占： 1、抢配套：24小时全天候商务服务体； 2、抢政策：用园区政策来吸引客户； 3、抢服务：用增值服务来区别与其他同类产品。 二、渠道至高点抢占： 1、现场氛围封杀，以及高新区主要路口户外，竞品路口； 2、封杀高新区高端4S店（刻有项目广播和汽车音乐的CD碟派送）； 2、封杀企业服务机构； 3、封杀郑州城市西大门短信欢迎。（企业公园欢迎您来到郑州……） 必抓客群二 如何从写字楼市场抓来客户？ 一、市场传输点抢占： 1、抢潜力：机会点：紧邻万科高新区项目、升龙又一城； 2、抢功能：产业园区的全配套服务，高性价比的办公环境； 3、抢利好：企业公园特有的中小企业政策扶持吸引。 二、渠道至高点抢占： 1、封杀高新区、金水区、东区电梯广告； 2、封杀高新区、金水区、东区地下车库（汽车CD碟派送）； 3、封杀高新区、金水区、