构建中国房地产预警系统研究.docVIP

广东金融学院大学生课外学术科研—— 立项申报参赛作品 构建中国房地产预警系统研究 申请者：陈作宏、陈芳芳、戴文龙、黄文、 林岳、林敏慧、罗媛 单位：广东金融学院 指导老师：丁俊峰 单位：广东金融学院金融系 ２００６年１０月 构建中国房地产预警系统研究 陈作宏、陈芳芳、戴文龙、黄文、 林岳、林敏慧、罗媛 [摘要]：房地产是关乎国计民生的一个产业，对经济的推动也是不言而喻。然而在发展中各国都曾出现不同程度的房地产泡沫，并由此给经济社会带来严重点负面影响。如何规避房地产泡沫，除在发展过程中遵循经济规律外，快速准确预测是否出现泡沫是一个有效办法。对预警系统的设计已有专家学者的一些探索。但房地产业在我国的经济发展中属于一个新兴产业，发展时间不长，且未出现全国性地产泡沫，如何设计房地产预警系统尚有很大的探索空间。为此，本小组通过努力，通过对指标的分析选择，整理历年数据，构建了这个预警系统。 [关键词]：房地产、预警系统、指标。 一、 引言 20世纪后半期是世界房地产泡沫发展的较严重的时期。于是针对房地产经济的研究多以这一时期的实证背景。包括80年代中后期的日本地产泡沫。90年代的泰国地产泡沫、印尼地产泡沫、新加坡地产泡沫、马来西亚地产泡沫和香港地产泡沫。更早时期则是针对1929～1933年世界经济危机中的美国及西方发达国家地产泡沫的研究。简单介绍历史上的几个房地产泡沫： 日本房地产泡沫： ２０世纪８０年代后期，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产和股票市场，以刺激经济发展。致使房价的暴涨，从１９８６年到１９８９年，日本的房价整整涨了两倍。到1990年，只东京一地的地价就相当于整个美国全国总地价。１９９１年后随着国际资本获利后撤离，房地产泡沫迅速破灭，到１９９３年日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。 东南亚房地产泡沫： ２０世纪８０年代中期，泰国政府把房地产作为优先领域，并出台一系列刺激性政策，加上银行信贷政策的放任，促使房地产泡沫的形成。１９９６年，泰国房地产空置率持续高升，其中办公室空置率高达50%。随着１９９７年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。 而我国对房地产泡沫的研究就是现在２０世纪９０年代对海南地产泡沫，北海地产泡沫的地区性典型案例的追踪。而整体重视地产泡沫是本世纪以来至日前经济持续升温的大气候背景下，在北京、上海、广州、深圳等中心城市及东部发达地区的部分城市房地产持续高涨警示下而受到普遍关注。国务院“国六条”的推出以及中央银行针对房地产的系列调控措施的出台则是预警防控我国房地产泡沫的实质性措施。 本课题的研究是针对中国房地产业的发展状况而作的预警系统研究，２００６年一季度，深圳房地产价格上涨了近２１％。引起了“泡沫”的大讨论，因此本课题对此的研究具有重要的现实意义。本系统的建立就是在此一大环境下产生的，通过对中国房地产的研究，为房地产与国民经济的良性发展进行引导和偏离良性发展进行预警，旨在防治泡沫及防止其产生。 二、 预警指标体系 房地产业有着许多相关的指标。我们在对各指标进行筛选归类后，对房地产的发展和历史数据以及国家政策进行了研究，发现商品房市场存在着周期波动，并且是增长型的周期波动，是增长率的上升与下降的交替过程。对此我们利用“商品房销售额增长率”和“房地产开发投资增长率”这两个最具代表性的指标房地产业周期波动周期大约是六到八年（如图1所示）进入上世纪九十年代以来，房地产周期波动的波峰出现在1993年1998年2003年。 图1：房地产周期波动图 一般而言，房地产市场的周期波动有两种主要因素。一种是由市场自发调节；二是国家政府及时进行宏观调控，使过高的增长速度趋于正常化。从而，求得经济的稳定发展，显然这些情况属于后者。这表明，国家的政策与房地产经济周期有着密切的联系，在房地产周期波动的波峰时，国家往往会出台相关政策来抑制价格的持续上涨。当房地产经济处于低谷时，国家就会出台相关政策，使商品房的价格保持适当的增幅。从这里我们可以看到，如果国家出台了明显有利于商品房价格上涨的政策，则往往表明新一轮的增长形势将要出现。 国家政策在很多时候对房地产市场的影响是相当大的。例如：1998年4月7号，中国人民银行下发了《关于加大住房信贷投入，支持住房信贷和消费的通知》决定进一步加大住房信贷投入，支持住房建设和消费。随后又颁布了《个人住房贷款管理办法》取消了对发放个人住房贷款的限制，并规定了个人住房贷款实行优惠利率。同年7月，在《国务院关于进一步深化城镇住房改革加快建设的通知》从1998年下半年开始全国城镇停止住房实物分配，逐步实行住房货币化，取消福利房政策，把数量庞大的一批消费者推进商品房市场中来。国家在购房按揭方面的政策又使相当