房地产企业融资模式研究.ppt

转债的门槛要比增发、配股高得多，《上市公司可转换债券实施办法》规定，上市公司必须满足：最近净资产收益 平均在10％以上 ； 每年公司红利必须足以支付债券利息；强制担保等条件； 企业发行短期融资债券有如下要点： 申请对象需满足的条件 ①是在中华人民共和国境内注册的独立企业法人客户； ②获有权部门批准发行企业债券； ③资信状况符合银行的要求； ④能够应要求提供银行认可的反担保条件；⑤能够满足银行的其他授信条件 申请需提供的材料 ①基本材料，如企业注册文件、经审计的财务报表、董事会决议等； ②项目建议书、项目可行性研究报告以及相关批复； ③有权部门对发行企业债券的批准文件； ④银行要求的其他资料 申请程序 ①客户提供所申请业务的具体资料； ②银行进行审核； ③批准后，客户与银行签署有关协议 收费标准 发债担保费由客户与银行通过协议确定 万科发债融资 2004年6月13日，万科企业股份有限公司l5亿元转债发行成功。而万科18年来历史上陆续5次筹资总额也不过l6亿多元。可以说，万科一夜之间就拿到了以往十几年来拿到的钱。 仅利息一项，万科便可以比银行贷款少支出5000万元。而且，一笔15亿元资金直接到帐，也比分批和向多家银行分支机构贷款要便利得多。上市公司的直接融资优势再次体现出来。这一次融资对于万科未来几年的发展有着决定性的作用。 万科一向以财务保守而著称，负债率长期保持在50左右。万科转债发行以后，万科的负债率将达到58％。2001年万科的现金流量是12亿元，15亿元的现金流入，对业务扩张的好处显而易见，但由于可转债的债权和买入期权复合的特性，这将给经营层带来更大压力。 可转债首先是一种债券，投资者可以一直保留以及放弃转换权利，融资企业必须要还本付息，这种硬性的法律责任存在，投资者基本不用担心钱投进去拿不回来。事实上，成熟的企业除非有真正好的项目，否则是不敢轻易发行可转债的。 可转债融资的具体要求实际上是比较高的，既有收益率的规定，也有负债率的限制，还要有担保等要求，基本上只有优质公司才有发债的可能，因此数量不会像增发或配股那么多。 房地产投资基金 概 述 特 征 私 募 案 例 瞄准境外投资基金 摩根士丹利、美林基业、淡马锡、荷兰ING　 对于投资基金，不能“敬而远之”，而是要“亲而近之”。 房地产投资基金概述 投资基金是指基金公司通过发行投资基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将其投资于股票、债券等投资对象，获得的净收益分配给广大投资者的一种集合投资模式。 投资基金是按照共同投资、共享收益、共担风险的基本原则，运用现代信托制度的机制，以基金方式将各个投资者彼此分散的资金集中起来，交由投资专家运作和管理，主要投资于股票、债券等金融产品和其他产业部门，以实现预定的投资目的的投资组织制度。 理解投资基金的五个关键点 1运用“共同投资+共享收益+共担风险=投资基金的基本原则 如下面的示意图： 投资基金是指基金公司通过发行投资基金股份或受益凭证等形式向社会募集资金，再将其投资于股票、债券等投资对象，获得的净收益分配给广大投资者的一种集合投资模式。 投资基金是按照共同投资、共享收益、共担风险的基本原则，运用现代信托制度的机制，以基金方式将各个投资者彼此分散的资金集中起来，交由投资专家运作和管理，主要投资于股票、债券等金融产品和其他产业部门，以实现预定的投资目的的投资组织制度。 4所属资金有着专门用途并实行独立核算 投资基金的资金用途通常有比较明确的规定。这种规定，或由有关法律法规规定，或由基金章程规定。例如证券投资主要投资于证券市场，产业类型投资基金主要投资于产业部门。另一方面，投资基金的资金，虽然委托给基金管理人运作，但基金管理人应单列账户，进行独立核算，不能将这些资金与自身的资产相混，也不能以这些资金为抵押(或担保)来获得自身资产运作所需的借款。 5投资基金组织是一种独特的投资组织形式 从投融资角度看，投资基金组织既不同于股份有限公司和一般的工商企业。也不同于商业银行和一般的非银行金融机构，它是一种专门将社会上分散资金集中起来进行投资的机构，因而它是一种独特的投资组织形式。 房地产投资基金的异同 契约型投资基金是基于一定的信托契约原理而组织起来的一种共同基金；其组织结构为基金管理公司、托管公司、投资者； 公司型投资基金是以投资为目的组建的股份制信托投资公司通过发行公司股票的方式筹集资金而设立的一种投资基金。其组织结构为 董事会等。 房地产投资基金按照交易方式是否可赎回，分为封闭