莘庄商务中心商办用地发展可行性研究报告书.pdfVIP

目 录 前言 一．闵行区莘庄商务中心项目概述 1．项目背景 2．项目规划概述 3．项目区位和交通优势 4．莘庄商务中心控制性详细规划 二．莘庄商务中心项目投资价值 1．上海近期发展前景要点 ⑴上海建设“ 国际金融中心”和“ 国际航运中心” 《意见》获批 ⑵2010 年 5 月国务院正式批准实施《长江三角洲地区区域规划》 ⑶将吸引更多的优秀国内民营企业入驻上海 2．上海办公楼市场 ⑴上海办公楼市场进入高投资时代 ⑵交通便利化催生上海非中央商务区办公楼市场崛起 ⑶上海办公楼市场正朝着成熟市场的趋势发展 ⑷上海办公楼市场 2009 年与 2010 年第一季度市场走势 ⑸上海大多数办公楼达不到甲 A 级标准、品质较差和缺乏“ 品位” 3．莘庄商务中心办公楼项目的竞争力 ⑴“大虹桥”开发对莘庄商务中心发展是有力的支撑 ⑵上海近郊首个生态型 CBD 的号召力 ⑶上海中央商务区地段可开发土地供应日益稀少 ⑷经济、人口、地理位置和发达交通对项目的支撑 ⑸独特地理位置 ⑹上海行政区划分割的弊病有利于非中央商务区的发展 三．假设性优选土地项目规划方案 1．技术经济指标（以用地 12 亩计） 2．规划提议 3．其它 4．参考国际上对甲级写字楼的标准（供参考） 1 四．项目投资估算、资金筹措及市场预测 1．假设土地成本 2．建设成本 3．投资估算总结和资金筹措 4．市场预测 ⑴闵行区办公楼市场追溯 ⑵项目竣工后的租赁价格和售价预测 5．项目未来经营方式探讨 五．项目财务分析 1．项目财务评估《现金流量表》和《经营收入》的依据（数据） ⑴费用支付期 ⑵经营形式 ⑶税收和管理开支费用 ⑷租赁形式 ⑸建设周期 ⑹出租率 2．项目现金流量和经营收入 ⑴上海莘庄商务中心项目财务分析《项目现金流量及损益分析》 ⑵上海莘庄商务中心项目财务分析《经营收入》 3．财务分析说明 六．可行性研究结论 1．预测中国的“楼市调控”即将“到此为止” 2．上海商、办用地价格将持续“水涨船高” 3．项目拥有的竞争力和抗风险能力 2 前 言 本 《莘庄商务中心商办用地发展可行性研究报告书〔草案〕》（以下简称“报告书”） 编撰的目的是，寻求在闵行区是在上海市闵行区“莘庄商务中心”的投资机会。 投资“ 莘庄商务中心” 的具体目标是：经过程序获取一处 10-12 亩地（约 6,667-8,000 平方米）办公、商业用地，建设发展一栋 “上海台商总部”的顶级 现代化办公楼。该商办建筑物含办公及配套商业，建筑面积约为 24,000 平方米， 总投资约 3.9 亿元人民币（以 12 亩地计）。 “报告书”看重的关键在于莘庄商务中心项目 3 年建设期或建设期后的设当时机 项目所体现的投资物业升值。根据中国目前房地产市场发展的宏观态势，保守预 估项目 3 年建设期后的价值在每平方米 3-3.5 万元，项目的总价值在 7.5-8.4 亿元之间，这是我们研究项目发展的真正目的。 “莘庄商务中心”为集办公、商务、商业、会议、酒店、公寓、休闲、文化功能为 一体的区级商务中心（总部、研发、商务、商务综合办公区、SOHO 公寓区及 配套酒店商业等六大功能），总建筑面积 186 万平方米。 “报告书”显示，全球范围金融危机中国持续着经济增长，上海则已进入“ 国际金 融中心”和“ 国际航运中心”的“两个中心”建设，2009 年《长江三角洲地区区域规 划》获批、将有更多的优秀国内民营企业入驻上海。 “报告书”显示，项目投资处于上海办公楼市场进入高投资时代，上海办公楼成熟 市场的趋势发展和市中心地段可开发办公土地供应日益稀少，上海交通便利化催 生项目所在地“非中央商务区”办公楼市场正在崛起的最佳时机。 闵行区经济发展、房地产住宅市场规划带来富裕人口的持续聚集、交通规划的有 力推进及项目区位和交通优势，“莘庄商务中心”作为上海近郊首个生态型 CBD 产生的号召力等一系列利好因素，对项目价值和投资目标可行体现着有力的支 撑。 本“报告书”使用于投资者内部传阅，不适合对外流传。