普罗旺世·波特兰营销策略分析与借鉴.ppt

二、对我项目三期营销策略借鉴意义 1、2012年市场研判和我项目面临的机遇 2、怡丰森林湖三期项目定位借鉴 3、怡丰森林湖三期营销策略借鉴 4、怡丰森林湖三期价格策略借鉴 B C 市场刚性需求释放机遇 D 项目三期素质机遇 中央经济工作会议12月12日至14日在北京举行，正式定调2012年经济工作： “稳增长、调结构、保民生、促稳定”。继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；坚持房地产调控政策不动摇。 2012年，货币政策将逐渐放宽由紧缩转变为稳健，但是对房地产的宏观调控并无放松迹象，政府仍坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，同时将总结上海、重庆房产税征收经验，进一步扩大房产税征收试点，因此明年房地产市场仍难有较大改观。 从市场偏好程度来讲，无论在淡市还是旺市，客户对高性价比房源的追求不会改变。明年随着积极财政政策和稳健的货币政策的实施，一方面资金面会逐渐放松，购房者按揭办理将回归常态；另一方面，随着房价逐渐回归合理，购房者观望情绪将逐渐缓解。综合这两方面的因素，预计明年上半年，自限购以来被长期压制的刚性需求将逐步释放。 结合我项目三期产品线主要以小高层和高层为主的现实，虽然面临着整体市场的不景气，但是针对刚性需求，怡丰森林湖可以充分利用产品力、性价比和我们项目一直传承的有一种生活叫森林湖的生活方式，在刚需释放期面临着重要的机遇。普罗旺世六期波特兰的成功，也证明定位刚需这条路可以走得通。 调控难放松，但资金面放松、客户观望情绪缓解综合作用下，刚需将逐步释放。 2012年市场研判和我项目面临的机遇 面临机遇 A 宏观经济政策基调 B B 房地产市场研判 二、对我项目三期营销策略借鉴意义 1、2012年市场研判和我项目面临的机遇 2、怡丰森林湖三期项目定位借鉴 3、怡丰森林湖三期营销策略借鉴 4、怡丰森林湖三期价格策略借鉴 怡丰森林湖三期首批房源概况 三期首批房源 28400 71000 7000 64000 面积 （平米） 16692 41730 5250 36480 销售额 （万元） 7500 5700 均价 （元/平米） 143 356 44 312 三房 （套） 133 334 22 312 两房 （套） 276 690 66 624 套数 （套） 2012 销售额 （万元） 共计 小高层 11# 13# 高层 10# 12# 15# 三期首批 房源 三期首批房源 三期首批推出5栋房源，其中三栋26层高层，两栋11层小高层 怡丰森林湖三期户型 三期户型 三期户型面积集中在86-135㎡之间。 26层高层户型 11层小高层户型 主力户型： 高 层：86㎡二室二厅 122㎡、133㎡三室二厅 小高层：87㎡二室二厅 123㎡、135 ㎡三室二厅 122㎡ 86㎡ 122㎡ 133㎡ 123㎡ 87㎡ 135㎡ 怡丰森林湖三期与普罗旺世波特兰对比分析 项目六期 项目三期 所处阶段 　刚需客户和首改客户 　--- 客 户 　毛坯7500元/㎡，精装修8800元/㎡ 　预计5500-5800元/㎡ 价 格 项目已持续开发8年之久，自建多项生活配套，周边生活配套设施已经比较完善，生活方便　 临天河路，交通便利，但目前公共交通设施缺乏；项目自建配套，拥有五星级会所，商业街，目前周边生活配套尚不健全 配 套 　容积率1.5，绿化率32%，周边自然景观缺乏，居住环境处于劣势 容积率2.6，位于别墅区，周边自然景观丰富，有300亩东湖，三面环水，临近黄河湿地 景观环境 　面积在82-119㎡之间，面积中等。 　面积在80-135㎡之间，面积中等。 户 型 　高层，法式古典主义风格 　高层、小高层，ArtDeco 风格 产 品 　整体社区1604亩，建筑面积107万平方，本期占地200余亩，10栋高层，1所幼儿园。 整体社区600亩，本期13栋高层、4栋小高层，8栋联排。 规 模 　金水区国基路与索凌路口向北200米 惠济区天河路北段（惠济区政府向北2000米） 地 段 普罗旺世·波特兰 怡丰森林湖·观山水 　 由对比中可以发现，我项目与普罗旺世具有一定相似性，虽然在地段上和生活配套上有一定劣势，但我项目周边生态环境较好，生活方式优越，且已形成一定知名度和美誉度，可充分放大及发挥项目的生活方式、生态、景观、建筑风格等方面的核心优势，做好体验式营销，克敌制胜。 怡丰森林湖三期的核心竞争优势 Text Text 大发展：惠济区发展价值 奥特莱斯等大配的升值潜力 竞品共有，但本案位于区域核心 产品力 高性价比 有一种生活叫森林湖的生活方式 大景观：沿黄生态景观、东湖自然美景、 黄河湿地公园，竞品共有，但本案犹胜 大墅区：醇美墅区