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我国住宅产业的发展趋势分析 第一章 前 言 改革开放以来，中国房地产业经历了三次历史性飞跃。1980年4月2 日以小平关于建 筑业和住宅问题的重要讲话为标志，拉开了住房商品化的序幕。1987年9月，深圳经济特 区率先实行土地使用权有偿出让，拍卖中国第一块土地，揭开了土地市场化的序幕。1988 年全国人大修改宪法，规定：土地可以依照法律的规定转让，从而为中国房地产市场的进 一步发展奠定了法律基础。房地产业实现了第一次飞跃。 92年小平南方巡讲话，在极为有利的政治、经济环境下，房地产业得到全面快速发展。 尽管在某些区域出现了一定程度的房地产虚热，但从产业规模、产业速度方面有了巨大 的发展，被人们称为房地产业的春天。92年是中国房地产业发展的又一转折点，房地产 实现了第二次飞跃。 1998年6月，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通 知》，明确提出了停止住房实物分配，实行住房分配货币化的新政策。这是我国分配制度 的一次重大改革，是延续了近50年的住房实物分配制度的终结，具有划时代意义。我国 住房市场发生了根本性变化，由卖方市场转向买方市场，由集团消费向个人消费转变，从 而带来房地产业一系列变化。这是打破旧体制建立新机制的重大举措，是我国房地产业的 第三次飞跃。 加入WTO后，中国房地产业将面临第四次历史性飞跃。加入WTO对中国房地产的影响 是全方位的。开发企业、金融机构、中介代理机构、物业管理企业、建筑工程承包商都会 在不同程度上感受新挑战、压力和冲击。我国的住宅产业，将要与世界接轨，在很大程度 上，将要遵循国际统一规则，参照国际惯例，在国际竞争的大环境下发展。我国房地产业 将出现四个趋势，即住宅建设产业化，土地供应市场化，管理行为规范化和企业品牌化。 加入WTO是我国房地产业实现第四次飞跃的外部压力和条件，将会促使房地产业在更深层 次、更广泛的领域得到进一步提升。实现我国住宅产业的产业化与现代化将是我国住宅产 业的必由之路。 - 1 - 我国住宅产业的发展趋势分析 第二章 住宅产业与 WTO 2.1 住宅产业的概念 住宅产业是以住宅为最终产品的产业。具体来说，住宅产业包括住宅建设及住宅建设 所需材料、设备和部品的生产。如果从更广的范围去考察，还包括住宅（区）的规划及住 宅设计，以及住宅和住宅区的开发等。 住宅产业发展有广阔的市场和发展潜力，对国民经济增长有重要的促进作用。承认并 认识住宅产业的独特性，并采取相关政策与措施促进住宅产业发展，对促进国民经济发展 与社会进步具有重要意义。 我国加入世贸组织后，住宅产业不可避免地要加入到全球化的竞争大潮中去，所要面 临的是一个更加广阔的市场，但是同样也不可避免要接受跨国大公司的竞争。要在竞争中 处于不败之地，除了加强自身的实力，还要了解 WTO 与住宅产业相关的一些知识。 2.2 房地产业在服务贸易中的内容 自1947年《关税与贸易总协定》的诞生到1994年《世界贸易组织协定》的产生将近 半个世纪里，国际贸易方式已由原来的货物贸易一枝独秀发展到如今货物贸易、服务贸易 和技术贸易多种方式并存的格局。为推动各国产业的进步和升级，服务贸易自由化成为国 际多边贸易机制努力的目标。1994年4月关贸总协定签署了《服务贸易总协定》。准确把 握服务贸易的内容及规则，是科学制定入世应对对策，促进我国产业升级的重要前提。 入世对住宅产业的主要影响是服务贸易中所涉及的内容。服务贸易简言之就是以商业 利益为目的的服务业的进口和出口。服务业在国际多边贸易体系中是指我国现行国民经济 统计体系中第三产业和建筑业（不含建材和设备生产）之和。国际贸易中的服务贸易包括 的范围很广，主要有金融、保险、建筑、工程、咨询、旅游等。服务贸易中涉及房地产业 的内容有： 2.2.1商业服务。 A、专业服务。主要包括：建筑服务、工程服务、综合工程服务、城市规划与风景建筑 服务等内容。B、房地产服务。主要包括：产权所有或租赁服务、基于收费或合同的房