地价计入房产原值征收房产税的实际操作问题.docVIP

阴财会月刊·全国优秀经济期刊 地价计入房产原值征收房产税的实际操作问题 程灿烂 唐 剑 渊湖南永州市地方税务局 湖南永州 425100冤 【摘要】 本文对会计和税法对地价计入房产原值征收房产税的规定存在的差异，用实例从规划容积率与实际容积率的 采信、地价的分摊计算两个方面进行了辨析，以供实际工作者参考。 【关键词】 土地使用权 房产税计税依据 地价分摊 容积率  财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土 地使用税等政策的通知》 财税［2010］121 号） 以下简称“财 税［2010］121 号文件”规定：对按照房产原值计税的房产，无 论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地 使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率 低于 0.5 的，按房屋建筑面积的两倍计算土地面积并据此确 定计入房产原值的地价。由于文件未对一些具体问题作出明 确规定，实际工作中对于地价如何计入房产原值征收房产税 的问题存在一些分歧。本文拟对此谈些看法。 一、土地使用权的会计核算规定 1. 企业会计制度规定。 企业会计制度》 第四十七条规 定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在 尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度 规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将购 入土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业利用自有 土地建造自用项目时，应将土地使用权的账面价值全部转入 在建工程成本。 2. 企业会计准则规定。 企业会计准则第 6 号——无形 资产》 CAS6）及其应用指南规定：自行开发建造厂房等建筑 物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地 及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分 配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业（房地产开 发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使 用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。企业会计 准则第 38 号—首次执行企业会计准则》规定：首次执行日 之前已计入在建工程和固定资产的土地使用权，符合 CAS6 的 规定应当单独确认为无形资产，首次执行日应当进行重分类， 将归属于土地使用权的部分从原资产账面价值中分离，作为 土地使用权的认定成本，按照 CAS6 的规定处理。 3. 小企业会计制度规定。 小企业会计制度》规定：企业 购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使 用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核 算，待该项土地开发时再将其账面价值转入在建工程成本。 由上述规定可见，执行《企业会计制度》和《小企业会计制  度》的企业，其建造自用房产达到预定可使用状态时，实际所 占用的土地按照摊余价值计入房产原值。执行《企业会计准 则》的企业，其建造自用房产时除“房地产企业开发商品房”以 及“外购不动产支付的价款难以在建筑物与土地使用权之间 进行合理分配的”以外，应单独核算地价，不计入房产原值，原 来执行会计制度的企业将地价合并计入房产原值的，在首次 执行《企业会计准则》时，还应将归属于土地使用权的部分从 原资产账面价值中分离出来单独计价。 二、会计与税法规定差异分析 对于土地确权在先、已在房产达到预定可使用状态前作 为无形资产摊销且以余值转入有关房产原值的，其已摊销部 分应分配计入相关房产原值作为计税依据。 对于符合 CAS6 规 定的地价 作为 无 形资 产 核算 而 未转 入所建造的房屋建筑物成本的，应当将该部分地价分配计入 相关房产原值作为计税依据。 对于符合 CAS6 规定的外购房屋建筑物，已划分地上建 筑物与土地使用权价值分别入账的，应当以该房屋建筑物的 全部购入价作为计税依据。 对于 未 按《企 业 会计 制 度》规 定核 算 的，在 计征 房 产 税 时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重 新予以评估。 对于划拨土地，无论是否以国家授权经营、作价入股等方 式对土地进行了价值评估，均不需计入房产税计税基数。 对于企业重组业务中按一般性税务处理的地价，应按照 《企业会计准则》的规定，以公允价值为计税依据；而按特殊性 税务处理的地价，则以原值为计税依据。 三、规划容积率与实际容积率的采信 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的地上总 建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率 两种。通常意义上所说的容积率是指规划容积率，即等于地上 总建筑面积除以规划建设用地面积，也指宗地内规划允许地 上总建筑面积与宗地面积的比值。容积率表达的是具体“宗 地”内单位土地面积上允许的建筑容量，企业如果受让多宗地 块且分别领取国有土地使用证的视为多宗地，应分别计算各 阴窑38窑 援中旬 全国中文核心期刊·财会月刊阴 地块的宗地容积率。财税［2010］1