昆山恒海国际高尔夫别墅方案设计任务书.docVIP

昆山恒海国际高尔夫别墅 方案设计任务书 目录 项目基本情况 项目定位与开发理念 项目技术经济指标 总体规划设计原则 交通与流线规划 群体空间形态规划 景观规划 公共配套规划 单体设计原则 规划设计成果 A、B、C地块方案设计成果 一、项目基本情况 1.1项目概况 昆山恒海国际高尔夫别墅项目位于昆山市淀山湖镇，地处昆山市淀山湖旅游度假区（淀山湖滨水国际社区）内，紧邻旭宝高尔夫球场，自然生态环境与休闲娱乐环境兼具。 本项目的地块位于淀山湖镇永利路南侧，东到河道、南到中旭路、西到朝山港、北到永利路，地块中部有旭宝路贯穿南北，将地块分为大小两块。整个地块占地面积约670620.60平方米。 本项目一期已通过政府审批，已有20栋独立式别墅建成。在一期约200亩用地范围内，规划方案、别墅的位置及面积可做微调，但别墅的栋数、容积率不能改变，会所面积不能改变。一期总建筑面积为25206.07m2,其中64栋别墅总建筑面积21886.77m2,会所3319.30m2,已建20栋别墅的总建筑面积为6816.46m2。 1.2项目优劣势分析 1.2.1优势 项目地处淀山湖旅游度假区、淀山湖滨水国际社区，比邻旭宝高尔夫球场，具有较好的自然生态环境和体育休闲资源； A16沪苏高速公路的建设，打通了淀山湖的交通大动脉，大大拉近了沪苏两地距离；同时，联通上海朱家角的快速公路通道——曙光大道也将于今年年底贯通，届时将实现无缝对接上海； 项目土地约1000亩，规模较大，利于整体开发并形成规模效应； 目前已停批别墅项目，而项目原规划容积率低，从长远来看，属稀缺产品，便于市场接受。 距本案约5分钟车程，是国内唯一连续6年举办“中国富豪公开赛”的36洞旭宝高尔夫球场。 1.2.2劣势 整个地块被旭宝路一分为二，对整体规划存在一定的影响； 淀山湖镇区目前至上海的高速交通尚未完善，苏沪高速贯通上海外环还未开通，对方便购房者，交通尚不便捷； 周边现已开发的别墅类的项目较多，市场容量受一定的影响； 受目前市场供应量的影响，项目去化速度慢，去化时间可能较长，对资金周转存在一定压力。 二、项目定位与开发理念 2.1客户定位 城市新贵、中产阶层人群。 2.2主题定位 城市新贵的度假（居住性）别墅、中高端精品别墅、板块内的标杆性产品。 亲水是本项目产品的最大特点之一，应尽可能利用原有水资源，做合理布局。 2.3物业类型 联排、联院、类独幢、独幢（仅限于原一期规划中的64幢）、酒店式公寓。 2.4开发理念 立足区域大盘占位机遇，依托淀山湖滨水生态国际社区，打造亲水性生态休闲高档社区。 三、项目技术经济指标 3.1技术经济指标： 1）占地面积：670620.60 平方米 其中 1地块：182777.23 平方米 2地块：487843.37 平方米 2）拟建建筑面积：335310.30平方米 3）建筑容积率：0.5 4）建筑密度：≤30% 5）建筑退让：东侧≥10米，南侧≥10米，西侧≥10米，北侧≥10米，沿旭宝路两侧≥10米。 6）建筑间距控制：应满足《江苏省城市规划管理技术规定》及《城市居住区规划设计规范》的要求。三层以下低层住宅按1：1.4控制，三--六层多层住宅按1：1.2控制，高层以日照分析控制。 7）停车位要求：机动车停车位包括小区住户停车车位、其他临时停车车位，摩托车和自行车停车位。 小区住户机动车停车位：别墅类产品标准小型车位按1辆/户确定（独栋别墅按2辆/户确定），摩托车按1辆/户确定。 酒店式公寓及小区商业配套所需机动车停车位数量按国家和地方相关技术规范配置。非机动停车位数量按2辆/户确定。 8）绿化率：≥30% 3.2产品排布总体原则： 基地东面为低密度中高档别墅产品;西面地块已现有河道为界，南侧为中密度中档别墅产品，北侧为平衡总体容积率产品。酒店式设置在西侧地块，底层设置新会所，不设置商业。 3.3先期开发的步骤及产品要求 本项目先期开发A、B、C地块，这三个地块的具体位置为(详见下图)： A地块：已建20幢独栋别墅及已建会所区域。 B地块：旭宝路东侧、永利路南侧、规划主入口西侧、已建20幢独栋别墅北侧 区域。 C地块：旭宝路西侧、现状河道南侧区域。 先期开发的产品应能保证产品的品质，注重整体形象面的展示，建立产品先期的良好形象。 联排、合院等产品面积根据所处的地块位置调整面积大小确保产品的功能性完整及总价竞争力。合院建议6-8户的产品类型。 3.4户型配置如下 物业类型 单套建筑面积 各类型建筑面积 占总面积比例 备注 联排 150-180 87424 26.1% 端头200-210 合院 200-230 50000 15