第六部分：市场分析方法课件.pptVIP

第六部分 市场分析方法 第一节 市场分析的作用及难度 第二节 市场分析的目标 第三节 行业分析方法 第四节 项目分析方法 第五节 房地产市场分析举例 第一节 市场分析的作用及难度 1、投资必须以市场为导向 投资必须有回报，回报来自市场，不尊重市场规律，就不会有回报。 2、两个重大参数直接与市场有关 经济评价中四个重要参数，产量和售价两个直接与市场有关。 3、难在市场是只无形的手 很难看见，但影响无处不在。 第二节 市场分析的目标 市场分析目的：将产品以最合适的价格卖出去 研究对象：销售数量、销售价格、营销策略 相关关系：销售数量与销售价格存在价格弹性 营销策略：为实现计划销量和售价提供保证 研究重点：可研和项目评估主要是销量和售价 商业计划书、实施阶段加营销策略 第三节 行业分析方法 分析目的：掌握宏观趋势 源头分析：带动行业发展的相关行业，影响因素，影 响因素的变化趋势，用统计数据说话。 主要分析内容：需求量趋势分析、供应量趋势分析、 价格变动趋势分析。 需求量分析：相关性分析+相关行业趋势+需求量分析 供应量分析：列出重要厂家、资源、项目建设周期 供需关系分析：供需平衡状态（三种典型状态），行业 发展阶段（进入、成长、成熟、衰退）。 价格趋势分析：供求关系与当前价位共同决定价格走势 第四节 项目分析方法 一、可行性研究与银行贷款评估要求 1、产品定位：找出最好的产品数量搭配 通过方案优化，确定最佳产品方案，在价格确定的 前提下，推算最合理的销售量。 2、价格定位：初定产品价格 与同行比较，确定有竞争能力的价格； 性价比分析，确定客户可接受的价格； 3、校准产品价格 与替代产品比较、与替代用途比较 4、预测项目产品未来价格 结合宏观趋势分析，预测未来产品价格 二、计划书及营销策划报告还需增加内容 5、营销策略 找出可行的方法，实现确定的产品和预测的价格。包括：制定收入目标、价格目标与定价策略、安排营销任务、估算营销费用。 6、现金流量分析 预测销售速度（每个时段的营销数量），与预测价格相乘，得到销售合同额或现金流。 7、营销策划报告 将上述1～6步分析过程的数据取得、分析计算、推理论证和分析结论等整理出来形成报告。 第五节 房地产市场分析举例 一、价格趋势分析 二、市场定位分析方法 三、产品定价与竞争能力分析 四、项目评价价格预测 五、销售策略 一、价格趋势分析方法 理论：供需关系与当前价位共同决定价格走势 宏观趋势分析内容： ◆供需分析——土地储备水平 ↓需求量预测 ↓供应量分析 ↓供需分析 ◆价格变动趋势 ↓当前价位分析——房价收入比 ↓当前价位与变动趋势分析——理性回归幅度 ↓用供需关系修正价格变动趋势——确定理性回归幅度 需求量预测 指标：一个城市住宅总量、每年新增需求量 住宅总量=人均住宅面积×城市人口 序号 项目 单位 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1 市区人口 万人 207 210 212 217 223 229 236 243 251 258 2 人均居住面积 万M2 16.2 17.2 17.8 18.6 19.5 20.4 21.4 22.5 23.6 24.8 3 住房面积①×② 万M2 3357 3603 3781 4034 4339 4676 5053 5472 5912 6398 4 新增面积 万M2 247 177 254 304 337 377 419 440 487 5 拆迁量 万M2 　 40 130 180 200 200 200 200 200 200 6 需求量④+⑤ 万M2 　 287 307 434 504 537 577 619 640 687 7 累计需求量 万M2 　 287 594 1028 1532 2069 2646 3265 3905 4592 供应量分析 指标：年末存量土地商品住宅可开发量 序号 项目 2001 2002 2003 2004 1 土地累计投放量(1.1+1.2) 601 1087 1575 2125 1.1 存量土地 553