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耀森集团绵阳地块工作建议书 一、项目界定及思考关键点 项目界定 根据项目的基本情况，结合我们过往项目操作经验，我们认为本项目可界定为：三线城市低密度中高端住宅项目 项目地块描述 思考契入点 根据同类项目操作经验，我们认为本项目在定位和营销环节中应重点考虑以下几点： 基于绵阳发展的大思维制定项目整体定位与发展战略 在发展战略层面上，项目开发必须首先保证方向的正确性，因此我们必须基于绵阳房地产市场特征以及区域整体发展的角度通过系统的、框架性的思路提供解决方案；在整体定位层面上，一方面要结合现有的市场特点以及消费习惯进行定位，另一方面也要借鉴其他城市的发展阶段以及成功的案例予以适度的创新，以此引导消费需求，达到房地产开发的新高度。这需要我们关注以下几个因素： 绵阳经济发展及房地产市场特征 绵阳特征及绵阳发展阶段界定 绵阳未来规划以及城市功能布局演变规律 项目在绵阳中的地位、发展前景、与城市其他功能区的关系 类似项目发展案例研究以及经验借鉴 兼顾长短期目标的成功启动 项目的成功启动对于实现整个项目的运作至关重要。不同的物业类型或者不同的产品，其特点和档次定位决定项目启动的前提条件各不相同，同时项目启动必须协助完成整体开发目标与整体定位的实现。这里需要指出无论以哪种物业类型或产品启动，其基本原则是一致的，即开发利润最大化原则、市场接受原则、技术可行性原则。此外，项目启动区往往包含各种配套设施来满足生活需求，因此启动策略和开发节奏的确定必须考虑到配套设施的投入时间和对于开发目标的贡献。在确定启动区位置以及物业类型时，应该系统考虑以下几个因素： 项目整体定位 项目短期目标、长期目标之间的关系 项目的启动资金 不同启动模式的作用及项目的适应性 相关物业的现实市场状况 以盈利模式为导向制定开发策略 根据项目开发的目标体系以及项目开发的其他约束条件，选择适宜的盈利模式是项目成功的保证。开发商必须结合项目背景和自身实力，明确不同的产品在不同开发阶段的作用，并从财务目标出发安排投入实现盈利。通过盈利模式的确定，我们进而可以确定项目的开发节奏与顺序、项目开发的具体利润来源以及不同开发阶段对于开发目标实现的作用。这需要关注以下几个因素： 不同产品对于开发目标的不同贡献 不同开发阶段的不同利润来源 不同盈利模式成功的关键举措 基于市场定位和竞争项目的研究实现规划产品优势 前期定位的重要成果体现在项目的规划设计和单体平面设计方案，设计方案要体现项目市场定位的核心价值点，并且相对于核心竞争产品具备一定的比较优势，避免出现硬伤，为后期的营销销售目标的实现创造条件。这需要不断同设计单位进行沟通以及对于各阶段设计成果进行市场评价，保证最终的成果不偏离既定的目标。 营销为项目增值 “充分挖掘物业价值、降低交易成本”是营销策划的衡量标准。大规模住宅开发项目需要的是项目系统性成功而非风险机会型成功。基于对项目自身资源以及产品的深入分析和市场竞争需求的准确把握，通过高效合理的营销措施以及价格方案将消费者剩余价值充分地吸纳到项目产品中。整个营销策略的安排是系统全盘地考虑，将各个销售周期整体地策略安排是实现项目综合利润最大，营销成本最小的关键。 基于市场对项目一期产品的再评价 营销关键问题的确立以及解决方向 营销战略与策略安排 推广方案、价格方案等执行手段 执行是所有策略战术的最终实现，销售人员的素质技巧是最终实现的条件，而团队的组织与管理工作是执行的保障。我们必须关注以下问题： 如何组建一支具有强烈目标感的销售团队 如何使销售团队具备持久的执行力 项目价值如何有效地传达，客户如何准确地把握 二、工作阶段划分及各阶段工作内容 第一阶段服务内容：提交《项目整体定位及物业发展建议》报告 -- 本阶段研究内容关键词 前言：研究背景 客户战略思考 项目限制条件 第一部分 基础资料研究 第一篇：绵阳宏观背景分析 绵阳总体经济与区域经济 绵阳总体规划与区域规划 绵阳总体房地产市场与区域房地产市场 第二篇：成功类似项目开发案例借鉴 开发模式 规划模式 成功关键驱动因素 借鉴点 第三篇：项目条件与地块解析 项目区位及区域概况 地形地貌、对外交通、项目规模 项目资源分析 区域发展的机会与面临的问题 第二部分 项目定位及发展战略 第一篇：发展方向初步判断 项目竞争分析 总体发展战略 分期开发策略 第二篇：项目整体定位 市场定位 形象定位 客户定位 产品定位 第三篇：功能分区及功能比例划分 规划指标 项目核心区的位置与规模 项目的功能布局 资源利用等 第三部分 物业发展建议 第一篇：项目定位回顾与发展建议原则 项目定位 物业发展建议原则 第二篇：总体规划设计要点建议 产品形式建议 物业分布与组团设计要点建议 交通组织要点建议 区隔要点建议 第三篇：建筑单体设计要点建议 立面设计要点（外立面风格