物业经营管理三物业经营管理的实施.pptVIP

（三）特约服务 这类服务是为了满足个别业主或使用人的要求而设立的单独服务项目，不包含在专项服务中，在物业服务合同中也未设立。 二、物业管理的经营收入 （一）物业服务费收入 1.公共服务费 2.高层住宅电梯和水泵运行费 3.专项服务费 4.委托服务收费 （二）物业经营收入 1.业主实行物业出租方式 佣金标准按业主年租金收入的3%-5%计取。 2.业主实行物业出售方式 标准按业主和佣金=（售房收入÷物业约定使用年限） ×5% （三）多种经营收入 遵循“一业为主，多元经营”的经营方针。 （一）物业服务费的构成 1．公共物业及配套设施的维护保养费用 2．聘用管理人员的薪金 3．公用水电的支出 4．购买或租赁必需的机械及器材的支出 5．物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出 6．垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用 7．清洁公共地方及幕墙、墙面的费用 8．公共区域植花、种草及其养护费用 9．更新储备金，即物业配套设施的更新费用 10．聘请律师、会计师等专业人士的费用 11．节日装饰的费用 12．管理者酬金 13．行政办公支出 14．公共电视接收系统及维护费用 15．其他为管理而发生的合理支出 三、物业服务费的构成 （二）物业服务费的收费标准 第一，不违反国家和地方政府的有关规定 第二，与用户的收入水平相适应 第三，优质优价，兼顾各方利益 第四，微利原则 第五，公平原则 途径 ： 1．政府部门审定 2．会同业主商定 3．委托双方议定 一、物业管理活动中涉及的合同的主要类型 根据合同的作用以及合同主体的不同，可以将合同归为以下几种类型： 1.物业建设单位在开发过程中所订立的合同。 土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同。 2.前期物业服务合同与物业服务合同。 前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，物业建设单位与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同； 物业服务合同则是指业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的约束物业管理服务行为规范的合同。 3.业主所签订的与物业管理活动有关的合同。 包括收益性物业的租赁合同、业主签订的业主公约、业主与装修施工单位签订的装修合同、业主与物业管理企业签订的装修合同管理、业主与物业管理企业签订的保管合同、业主与保险公司签订的保险合同等。 4.物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。 垃圾清运、环境卫生承包、治安保卫管理承包、绿化管理或工程承包、电梯保养维修承包、专项维修工程承包等。 前期物业服务合同具有以下特征： 1.前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订 2.前期物业服务合同具有过渡性 3.前期物业服务合同是要式合同 二、前期物业服务合同和物业服务合同的内容与区别 物业服务合同 当业主入住达到一定比例时，就应按规定及时召开业主大会，选举、组建业主委员会。 业主委员会的设立，标志着前期物业管理的结束。 服务合同的甲方是业主委员会（代表所有业主），乙方是物业管理企业。 前期物业服务合同 物业服务合同 合同主体 甲方：新建住宅的开发商 乙方：甲方选聘的物业服务企业 甲方：业主委员会(代表所有业主) 乙方：物业服务企业 签订时间 甲方出售住宅前 一般应在业主委员会成立后三个月内，最迟不应迟于六个月 合同有效期限 合同有效期限自签订之日起，到业主委员会成立后与其选聘的物业服务企业 合同有效期限由双方协议商定签订物业服务合同时止 物业服务合同的特征 物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同。委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人处理委托事务，委托人支付约定报酬的协议。 特征： 1.物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。 2.物业服务合同是有偿的。 3.物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。 4.物业服务合同是劳务合同。 物业服务合同的主要内容 1.物业基本情况 要描述物业类型、位置、面积等情况，界定物业管理区域。 2.委托服务事项 委托服务事项即物业管理企业为业主提供的服务的具体内容。 3.双方的权利义务 4.物业服务要求和标准 5.物业服务费用和维修费用 6.专项维修基金的管理和使用 7.物业管理用房 8.物业经营管理 9.委托服务期限 10.违约责任 三、物业服务合同的签订要点 （一）“宜细不宜粗”的原则 1.委托项目 2.各委托项目的具体内容 3.服务质量与标准 4.管理和服务费用 5.对物业管理企业的奖惩约定条款 （二）不应有无偿无限期的承诺 （三）实事求是留有余地 1.物业管理企业要量力而行 2.对分期建设项目、分期建成使用时物