房地产估价一房地产估价概述.pptVIP

房地产估价 课程学习和要求 ▲ 听课▲ 作业 ▲ 讨论 ▲ 实习 ▲ 考试 ▲ 论文 第一章房地产估价概述 化学工业出版社 第一章 房地产估价概述 房地产估价的概念 房地产的概念 房地产估价原则 房地产估价作用 第一节 房地产的概念 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物 ▲房地产是物质实体和依托于物质实体上的权益 土地、建筑物、房地产的权益 一 、整体概念 两点把握 §3-1 房地产估价的概念 第一节 房地产的概念 二 、房地产的类型 1.按开发程度来划分 2.按用途划分 3、按是否产生收益来划分 4、按经营使用方式来划分 §3-1 房地产估价的概念 第一节 房地产的概念 三、房地产的特性 ●不可移动性 ●独一无二性 ●寿命长久性 ●数量有限性 ●难以变现性 ●用途多样性 ●相互影响性 ●易受限制性 ●保值增值性 §3-1 房地产估价的概念 第二节、房地产估价的概念 一、定义 人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定? 两个要点 1、房地产估价是科学与艺术的有机结合 2、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、 显现出来 二、内容 （一）专业估价人员 扎实的理论知识 丰富的实务经验 良好的职业道德 ——能力要求——能力要求 ——诚实程度 对专业人员要求 考试取得《房地产估价师执业资格证书》 注册取得《房地产估价师注册证书》 （二）目的 一个具体估价项目的估价结果的期望用途 ▲不同的估价目的源于对估价的不同需要▲不同的估价目的将影响估价结果 二、内容 ：结果所对应的时间（年、月、日） ：独立、客观、公正、合法、最高最佳使用、替代、时点 ：市场比较法、收益还原法、成本法······· （三）原则（四）程序（五）方法（六）影响因素（七）时点（八）客观合理价格或价值的估算和判定 二、内容 第三节????房地产估价原则 一、独立、客观、公正原则 1. 房地产估价师 站在中立的立场上 2. 估价结果是公平合理的 买卖双方不受损 第三节????房地产估价原则 二、合法原则 1. 产权合法 权证：出让转让、行政划拨、集体 外销、内销 违法、临时、产权争议、部分产权 2. 使用合法 城市规划、土地用途 二、合法原则 法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押…… 4.其他 价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿 3.处分合法 三、最高最佳使用原则 （一）四方面依序筛选 1.法律上允许 2.技术上可能 3.经济上可行 4.能否使估价对象价值最大 （二）三个经济学原理 1.收益递增递减原理 2.均衡原理 内部构成要素组合是否均衡 3.适合原理 与其外部环境是否保持协调 适合原理 ＋ 均衡原理 ＝ 外部环境最协调 ＋ 内部构成要素最适当 ＝ 最高最佳使用 二、最高最佳使用原则 （三）判断与选择 1. 保持现状前提 现状价值 新建价值 －（拆除费 ＋ 建造费） 3000元/㎡ 5000元/㎡－ 3000元/㎡? 2.装修改造前提 改造后价值增加额 装修改造费 V新 － V现 改造费 5000元/㎡ － 3000元/㎡ 1500元/㎡ 二、最高最佳使用原则 3.转换用途前提 价值增加额 转换用途所需费用 4.重新利用前提 5.上述情形组合 3 ＋ 2：转换用途+装修改造 二、最高最佳使用原则 四、替代原则 使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格. 类似房地产： 同一供求范围 指明两点： 1．可以依据替代原则推算价格 2．不能孤立思考估价对象价格 用途、规模、档次、 结构等相同或相似 五、估价时点原则 估价时点 估价对象状况 房地产市场状况 过去 过去 过去 现在 过去 现在 现在 将来 将来 将来 将来 一、理论上的必要性 第四节 房地产估价的作用 （一）独一无二 （二）价值量大 （三）不完全市场 1、同质商品，买者不在乎从谁手里购买； 2、买者和卖者的人数众多； 3、买者和卖者都有进出市场的自由； 4、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息， 并能预测未来的价格； 5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的； 6、买者和卖者无串通共谋行为； 7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化； 8、商品可转让且可发生空间位置的移动。 完全市场必须同时具备的8个条件 ? ? ? 二、现实中对房地产估价的需要 （一） 房地产行政管理的需要 （二） 土地使用权出让的需要 （三） 房地产转