裕客隆购物广场项目投资策划书.docVIP

第一部分 项目简介 一、项目名称 裕客隆购物广场项目（以下简称“ 项目” ） 二、项目的地理位置 裕客隆购物广场位于深圳市宝安区沙井镇中心沙井路180号，处于深圳市宝安区沙井街中心区。广深高速新桥出口进入中心区新沙路西端，街道办转入沙井路约1公里即到。 三、项目的交通状况 项目坐落在沙井区沙井镇中心城区，650路 755路 758路 781路 五、业主的基本情况介绍 该项目的业主是一个家族企业，企业中的几个负责人都是一个家族里的几代人，他们家主要人员都在东莞虎门从事服装相关的生意，之所以来到深圳沙井开商场，也是因为朋友介绍，在项目建设阶段由于缺乏资金，丁家便通过朋友介绍垫资了部分，从而取得建成后物业二十年的租赁权，同时，承租价格较周边物业也低很多。 六、项目的其他情况 （一）经营状况 项目于2004年开业至今已有5年多，在沙井路商圈具有一定知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为单一。 项目1000米辐射范围内建筑以工业区厂房、村民自建房及厂房宿舍为主。 沙井路商圈零售商业多集中于项目以北沙井汽车站一带，项目周边商铺以手机通讯零售为主，项目以南则以休闲娱乐业居多。 目前除首层华源门诊、大地通讯、中国移动、海王星辰、肯德基，以及三层的整体租赁租户外，其余商户均于2009年年内到期。 （二）租金成本 本项目由裕客隆向沙井村委租赁，租期20年，原始租金15元/平方米，合共417000元/月，每五年递增15%。目前该商场开业已将近五年。 时间段 租金单价 原合同条件 约定条件 2004——2009年 15元/m2/月 15元/m2/月 2009——2014年 17.25/m2/月 15元/m2/月 2015——2019年 19.84/m2/月 17.25/m2/月 2020——2024年 22.82/m2/月 19.84/m2/月 由于之前与对方经过深入且富有成效的谈判，对方承诺在我司接手后，与村里重签合同时，承租价格不作递增，依据原合同重新计算递增时间，且已于村里达成一致意见。仅此一项，在剩余的合同期内，共计节约租金成本1300多万元。 七、项目的进程 我司从2009年7月初开始接触该项目，在广州市总商会的介绍下，与丁家取得联系，并对该项目进行初步的调研与考察，并要求广州市总商会提供了一份较为详尽的项目初步可行性研究方案。 在了解了项目基本情况后，我司拓展小组认为，由于该项目位于沙井镇次商业中心区，且商场的大部分区域用于生活超市的自营，实际经营状况并不理想，加之金融危机影响，有持续恶化的趋势，导致对方决定出让该项目的经营权。 通过我司拓展小组对该项目后续较为深入实地调研，落实各种关键建筑指标后，经过集中研究，我司认为该项目由于主要面向外来务工人员，虽有一定的商业沉淀，但却不适宜开发旨在引入广百百货、新大新百货为主力店的商场，通过转换经营思路，我司认为，由于该物业所处位置及主要面向消费群体的特点，加之物业总建筑面积不大，可将该物业整体打造成面向外来务工年轻群的的一个主力商场，实行统一打造、统一推广、统一物管、分租经营的方式，赚取转租差的模式进行物业的开发拓展。 经过多轮艰苦卓绝的拉锯式谈判，最终为公司争取到较为优厚的承租条件。项目经营权转让费用由最初的1700万人民币，降低为1260万元，同时，还争取到剩余租期租金递增方式暂缓递增，租赁期内可节约1300万的租金成本支出。此外，我司还要求对方资产中处于亏损的超市自行结业，节约了大量的人力物力及再投入的财力，以及相应100多员工的后续遣散费用，有效的节约公司的拓展成本，扫清了未来物业经营的重大障碍，为项目未来的成功开发运营奠定了较为优越的基础条件。 现该项目的主要谈判工作基本告一段落，进入项目建筑合法性、合规性实际落实及项目建筑工程、配套设施、设备相关技术指标核实阶段，如相关资料齐备，且与双方最初协商条件一致，即可进入集团审批、核准程序。 第二部分 项目的实施原因及现状分析 一、项目实施的原因 （一）符合我司的经营规划 根据我司制定的《广百置业公司三年战略发展规划》的指导精神，以发展商业地产中的专业市场、购物中心、创意园区为我司未来业务发展的主导方向，经过对沙井裕客隆项目的深度尽职调研，认为沙井裕客隆项目符合我司的经营发展战略，值得我司重点投入。 （二）具有较好的盈利空间 通过对商业市场前景分析、周边市场的调研，结合有效防范风险的合作条件，经过详细测算，我司认为该项目在正常经营下，收益测算结果令人满意（具体测算数据见第七部分）。 （三）项目操作难度不大 通过对周边商圈的调研，以及掌握目前裕客隆购物广场的租赁情况，该项目完成整体招商和正常经营的操作难度不大。我司的专业化经营、科学管理（具体经营思路及方略见第六部分）及我司的形象影响力，必将