当阳中央街区商业定位及其营销执行计划--武汉至彤联行.pptVIP

项目价值梳理 项目商业营销思路 项目推广思路 项目营销目标及营销阶段划分 项目价值梳理 各楼栋商铺面积一览 　 1栋 2栋 3栋 小计 1F 1728.08㎡ 417.62㎡ 1499.70㎡ 3645.4㎡ 2F 2024.81㎡ —— 1577.48㎡ 3602.29㎡ 3F —— 417.62㎡ 341.68㎡ 759.3㎡ 4F —— —— 341.68㎡ 341.68㎡ 合计 3836.54㎡ 835.24㎡ 3833.56㎡ 8348.67㎡ 项目梳理——商业分布概况 各楼栋分层铺均面积 　 1栋 2栋 3栋 46间 16间 35间 1F 78.55㎡ 52.2㎡ 93.73㎡ 2F 84.37㎡ ——　 105.17㎡ 3F ——　 52.2㎡ 170.84㎡ 4F 　—— ——　 170.84㎡ 楼栋 房源 层别 项目价值梳理 高价值区 中高价值区 中价值区 中低价值区 项目商业价值划分 根据项目昭示性特点，人、车流线特点以及消费者消费习惯等特点，我们将本案价值进行了划分，分成了四个档次的价值： 项目价值梳理 项目商业营销思路 项目推广思路 项目营销目标及营销阶段划分 项目商业营销思路 租售并举，以售为主 本案的最终目的是将商铺有效去化，并在保证回款的前提下尽可能实现满铺经营。因此，建议本案采取租售并举的模式，招商阶段以租为主，建议以三年为期进行培育期，进入销售阶段租户有优先购买权，若租户放弃优先购买权利，则租约到期后，新的租赁关系决定权在于商铺所有权人。 营销模式建议 项目商业营销思路 促销策略 客户在购铺后，将商铺前三年的经营权交给商业运营公司，获得三年内每年7%的回报，三年总计21%的租金回报，租金每年返还，首年7%的投资回报可直接冲抵相应的购房款。这种方式既可以降低购铺门槛，又可以避免开发商的一次性返租压力。 带租约销售+三年返租计划 项目商业营销思路 营销折扣体系 客户类别 常规折扣 额外折扣 一层客户 按揭：享受9.9折 一次性付款：9.7折　 认筹阶段：10000抵20000元，开盘解筹准时签约（三天内）另享1%折扣。 开盘前：“日进斗金”活动，认筹最高3000元优惠，逐日递减100元。 开盘后：所有优惠折扣取消，仅保留付款方式折扣 二层以上客户 首年7%租金返还 按揭：9.9折 一次性付款：9.7折　 认筹阶段：10000抵20000元，开盘解筹准时签约（三天内）另享1%折扣。 开盘前：“日进斗金”活动，认筹最高3000元优惠，逐日递减100元 开盘后：所有优惠折扣取消，仅保留付款方式折扣 项目商业营销思路 项目入市初期销售表面均价预估 本项目折扣成本 优惠项目 1、认筹优惠 2、准时签约 3、付款优惠 4、租金返还成本 合计 折扣率 116元/㎡ 1% 2% 3年12% 15%+116元　 本案一层可售商铺整体实收均价为：12500元/㎡ 项目一层入市初期对外均价约为：12500÷（1－15%）+116 =14822元/㎡ 本案二层可售商铺整体实收均价为：4400元/㎡ 项目二层入市初期对外均价约为：4400÷（1－15%）+116 =5292元/㎡ 修正之后一、二层入市初期对外均价分别为：14850元/ ㎡和5300元/ ㎡ 项目价值梳理 项目商业营销思路 项目推广思路 项目营销目标及营销阶段划分 项目推广思路 当阳人口分布特点 当阳城市辖区面积2159平方公里，总人口约50万人，城区人口约16万人，其余34万人口分布在县城以外的八个乡镇，全是每平方公里人口密度为231.6人，区域人口分布广、密度小、人口集中度低。 本案商业超过6万方之巨，仅依县城本地难以完全消化，需要依赖周边乡镇。 推广要点： 推广力度一定要强，覆盖面一定要全面，要覆盖到周边八镇。 项目推广思路 乡镇客户特点 农村地区信息传播渠道较为单一，人们大多相互认识，信息交流基本上依靠口头传播，所以口碑相传是最好的广告方式； 农村居民的收入结构较为单一，所得收入基本上是辛苦钱，所以较大开销都比较谨慎，而且喜欢讨价还价，贪小便宜，比较看重实实在在的东西，大多数人都有从众心理，喜欢凑热闹；另外许多人文化程度不高，对文字理解能力相对有限，基本上无看报纸的习惯，当地电视台也不是很受欢迎，所以文艺演出活动、老客户介绍等能产生小圈子议论的形式会更胜一筹。 1、打造品牌效应，实现口碑相传； 2、充分迎合客户，投其所好、注重事件营销，同时推广要做到经济性与时效性兼顾。 推广要点： 项目推广思路 本案价值点以及推广注意事项 本案位于老城核心区位，具有较佳的商业开